房“囧” 拿什么去辨别你的实力？开发商！

秋天来了，新一波的交房热潮也来了！想要交房顺利，在买房的时候就要留个心，是购买期房的购房者们。话说，这买房靠的还是开发商的实力，没有实力，哪里来的房屋质量的保证呢！尤其是对于购买期房的亲们来说，房子买的时候，还只是纸上的图画。后是否能拿到和图纸上一样的房子，完全要靠开发商的信誉进行保证。

辨别开发商实力技能一

A.评价开发商首先看“资格”，即开发商的经营资格。

1．开发商从事房地产开发主要采取两种形式。

一种是由若干个者(即股东)新设立房地产开发公司(包括综合性房地产开发公司和房地产开发项目公司)；另一种是采用合作方式联建或合建，而不新设立开发公司。

买方需要了解开发商的股东情况、公司形式或合建方式、注册资本、经营范围等。

2．开发商依法取得国有土地使用权的方式。

根据我国有关土地法律、法规，开发商依法取得国有土地使用权，是其从事商品房开发根本的条件。

对于国有土地来说，取得的方式有两种：其一是通过政府划拨方式取得国有土地使用权；其二是通过出让或转让方式依法取得国有土地使用权(出让土地才可以依法转让)。

简单地说，前者是无偿用地，后者是有偿用地。用于商品房开发的用地，必须是有偿用地，即必须是来源于政府出让的土地。无偿划拨用地以及农村集体的土地不得用于商品房的开发。

B.开发商的资质

资质是通过开发商注册资本、成功开发房地产时间、开发面积等指标对房地产开发商实力评级的证明。一级好，二级还不错，三级就比较一般了。

在我国，一般来说，资质一级的房地产开发商大都有国有大公司的背景，实力很强，信誉也很有保证；如果一个民营开发商是二级资质，则其实力也相当可以，可以信赖；二级以下就是普通开发商了。如果开发公司是一家 房地产开发公司的子公司，问题也不大。

除了对开发商资本和资质的了解外，还要知道这个开发商经验如何，因为开发经验是项目的有力支持，有成功项目经验的开发商能更好地对项目本身进行控制。

开发商实力可以通过在当地专业的网站，对开发商名称进行关键字搜索，了解相关信息，也可以通过专业的刊物了解。

C.对于普通消费者来说，还可以从以下几个方面判断开发商的实力：

1、开发商以往的业绩；

2、项目总开发量和开工量。这点重要。试想一下，一个总建筑面积为60万平方米的大项目，可是首期只开工两懂楼，这样的开发商是有实力吗？

3、市场占有率，像万科这样的企业，同期开工的项目较多，市场占有率高，如果没有一定的实力是很难应付的；

4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

5、看项目的7证是否齐全。 这7证分别是：

①开发商的营业执照。

②《国有土地使用权证》。

③《建设规划许可证》。

④《建设施工许可证》。

⑤《商品房预售许可证》。

⑥《商品房销售许可证》。

⑦《银行按揭协议书》。

辨别开发商实力技能二：期房

除了上述讲到的辨别开发商实力的技能以外，这里着重讲一下“期房”的事。

期房的风险

期房的大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成，或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”，这后果可是很严重的啊。房产会贬值不说，咱购房者的钱也都搭载里面了，影响了购房者的正常生活，心情也就跟着不美丽了。

俗话说：有钱好办事，开发商实力是保证项目正常建设关键的保障因素之一。开发商自有资金充足，即使在一定阶段内销售出现问题，也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。

但如果项目是靠“滚动开发的”，也就是需要用销售收入进行工程建设，这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响，一旦房子卖的不好，资金跟不上，工程建设就要受到影响，房子盖不起来，就更卖不出去，形成恶性循环。

开发商实力判断

银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力，这可能是对开发商实力的直接的判断。对于上市公司来说，可通过公开的财务年报，股票走势等进行判断，这些公司的融资渠道也比较畅通。

看开发商的实力，还要从公司的发展简介、公司已有的开发业绩等方面来了解开发商的资产有多少，是否有开发的经验，在海内外是否拥有相关的物业。若开发商只有在国内开发项目的计划，而根本没有相关的实体，这种类型的开发商一般实力和经验都比较逊色，因此，购房时好小心一些。

另外，还可以通过从朋友侧面了解开发商的背景和实力，如果是上市公司，一般可信程度比较高，资信状况好。此外，如果开发商项目销售满意，又能专款专用，项目的资金也应该没有问题， 能够确保项目后续的开发进度和质量。在今天，一般能够获得银行按揭的项目，开发商的资信都已被银行考核过。