开发商销售手段层出不穷 购房者警惕售楼“陷阱”

为了促进销售，取得良好的成交业绩，开发商也是“操碎了心”。“贷款X.X折，全款X.X折”、“买房送XXX”，更有甚者如恒大之前推出的“无理由退房”等，可谓十八般“”齐上阵。那么开发商到底有哪些销售手段？在此，小编为广大购房者总结了一些常见的销售手段。

销售手段“花样百出”

1、老带新折扣优惠（通常9.7折—9.9折）

2、全款每平减300元，贷款有折扣优惠

3、全款总体价格有折扣优惠

4、送现金礼包，直接在房款里抵扣

5、买房送“购房贵宾卡”

6、炒作

7、媒体广告宣传销售

8、卖场的精致包装,包括售楼处、园区、样板间和看房路线等的包装。

9、售楼员的电话销售

10、关系客户销售

11、“经典生活体验”售楼处对外开放

即售楼处对外开放，强调专业细节的体验和生活的体验，建议分专业区和休闲区，休闲区包装成酒吧、咖啡厅的形式，提供茶。咖啡等饮品，播放高雅的背景轻音乐，并配有时尚杂志、艺术类等书籍。

12、连锁销售（例如：让客户介绍客户）

13、产品推介会

14、无理由退房

例如：恒大地产广西某项目于近期推出无理由退房活动，凡成功购买的客户均可享受无理由退房。而在成都、东营等地，也有开发商向客户做出类似的承诺。

15、溢价回购

例如：位于上海的某楼盘宣布只要是一次性付款的购房者，都可以在合同中和开发商约定，3年后只要不想继续持有这套房产，开发商都可按照现在购买价格再溢价16%进行回购。 不过，如果考虑3年后让开发商回购的购房者，在明年交房后将不能办理房产证，因为交易过户产生的税费成本相当高昂。

16、替业主还贷20个月

例如：北京某项目推出新的促销计划：购房者在签约购房之后，首付三成余下的房款可办理30年期的银行还贷手续，而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由开发商代为支付。据悉，该项目的交房时间大概是2013年8月，这意味着购房者可以少缴20个月左右的房贷。 按照该项目成交均价1.1万元/平方米计算，一套100平方米的两居室，总价为110万元，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，相当于项目优惠10万元。

17、补差价

根据某地产市场研究部统计，自11月中旬少数城市“补偿潮”初现至今，短期内已从上海、深圳等一线城市迅速蔓延至青岛、合肥、成都等二三线城市，甚至个别城市在售项目还推出补差价的升级版，不仅着力于项目保值，还承诺未来一定的空间。

18、零元起拍，以在线专卖的形式实行全程网络销售。

19、买别墅送洋房

根据“买别墅送洋房”的促销活动，只要买叠院别墅，就可以送100平方米的全能三房，而且，开发商会和买家签订送洋房的赠予协议，因此买家不会受到限购的影响。
20、送房产税

今年年初，上海某楼盘做出促销宣传：在该楼盘买房，可享受到买房即送五年房产税的优惠，按高标准计算，相当于房源打9.8折优惠。随后，上海又有两家楼盘打出“买房送房产税”的广告。
21、不要给客户太多的选择机会

有时客户面临太多的选择时反而会犹豫不决拿不定主意。所以好能在一到二个机会下，比较销售，作出决定。

22、不要给客户太多的思考机会

客户考虑越多，可能就会发现商品越多的缺点，反而会使他决定不购买，所以销售人员要留给客户思考时间的长短要适当。

23、不要有不愉快的中断

在紧凑的销售过程中，若有不愉快的中断，可能就会失去先机。

24、中途插入的技巧

在进行说服工作中，如有人从旁插入，谈及与销售人员前后不相关的问题，亦会使客户产生怀疑的心理。

25、延长洽谈时间

使客户人数增多，造成购买的气氛，尤其是销售初期，客户较少时，更要尽量延长洽谈时间。

警惕常见销售“陷阱”

营销手段一：低开高走 人为制造板块

被开发商挂在嘴边、也是常使用的手段之一便是“低开高走”，以证明楼盘快速。即开始销售时价格较低，然后售价逐渐上升，让后来的购房人误认为房子了，而加快购买速度。

像这种低开高走，人为制造房子的开发商并不在少数。认为，运用这种战略，开发商不但营造出售价较低的开盘价，吸引了购房者的疯抢，借助媒体的力量传达出楼市热销的现状。而且还把位置不好的房子售出，这也以后在销售位置好的房源时，就可以顺理成章地提高售价，让购房人误以为此项目迅速，而购房者则处于“买涨不买落”的心理跟风买房。

一房产策划经理向记者透露，开发商后来销售的房子的价格原本就是事先定好的，并不存在太多的。

营销手段二：饥饿营销 少推快跑制造人为房荒

“这次房源不多，要买乘早”、“下次开盘肯定涨”、“排号已经快满了，赶紧（交钱）拿个号吧”，售楼员巧妙的运用了开发商的营销手段，更加刺激了购房者的买房冲动。

开发商拿出少量的房源加推，人为造成市场供不应求，房源紧张，房价趋涨的态势，再加上一些媒体的“软文”助力，购房者继而被引诱消费。业内人士透露，不少房地产项目在销售出40%左右的房子后，就会对购房人说：“房子都卖完了，等下期吧。”其实，这时开发商手中还存有60%左右没卖出去的房。开发商之所以这样做，其销售策略就是在制造楼盘热销的假象。

营销手段三：明星效应 开发商借“星”揽客

有些开发商普遍喜欢借助“外力”。表示：“明星营销既满足了部分市民的追星梦，又使项目增加了来访量，效果可见一斑。而且，目前市场上营销同质化严重，开发商手中可以打的牌已经基本用尽，用明星代言的营销方式，空间较大。这是因为通过开发商的渠道邀请到大明星，用大明星的度，易引起轰动效应。也容易给购房者造成大明星青睐的楼盘，提高其本身的价值素质。”