券商：房地产新周期开启信号已出现，房价何时能真正止跌？

近期多家券商发布研究报告指出，中国房地产市场正在出现关键转折信号。历经长达数年的深度调整后，行业正逐步显现筑底特征，市场关心的核心问题是：这一轮房价调整何时能够真正结束？

从市场表现来看，当前核心城市房价较历史高点普遍下跌超过30%，特别是2017年后购房的群体基本处于亏损状态。但值得关注的是，近期市场出现三个重要变化：首先，二手房业主降价意愿明显减弱，部分区域甚至出现报价企稳现象；其次，重点城市租金收益率回升至2.2%的水平，已超过同期国债等无风险收益率；再者，土地市场开始出现分化，具备优质产品的开发商逐渐获得市场溢价。

业内专家分析认为，这些变化预示着市场正在自发形成新的平衡点。当前租金收益率的回升尤为重要，这意味着从长期投资角度看，部分房产已重新具备配置价值。历史经验表明，当租金收益率接近或超过无风险利率时，往往意味着市场接近阶段性底部。

政策层面，市场普遍预期2025年二季度可能迎来新一轮支持政策。可能的措施包括进一步降低购房税费、优化限购政策、加大对改善性需求的支持力度等。中信证券预测，2025年新房销售可能继续下降6%左右，但二手房交易量有望实现10%的增长，这种结构性变化反映出市场正从增量时代向存量时代过渡。

开发商层面正在发生深刻变革。过去依赖高杠杆、高周转的商业模式难以为继，产品品质和运营能力成为新的竞争焦点。华泰证券调研显示，在当前市场中，那些注重产品设计、社区配套和物业服务的项目，去化率和价格稳定性明显优于行业平均水平。这表明市场正从单纯的价格竞争转向价值竞争。

然而，市场彻底回暖仍面临多重挑战。首先是库存压力，部分二三线城市新房库存去化周期仍在20个月以上；其次是购房者信心恢复需要时间，特别是对房价预期的转变较为缓慢；再者是政策效果的滞后性，即便出台刺激政策，市场反应往往需要3-6个月的传导期。

综合各方因素判断，本轮房价止跌可能呈现"先核心城市、后外围区域"的梯次特征。一线和强二线城市有望在2025年下半年率先企稳，而全国性的价格企稳可能需要等待2026年。但需要注意的是，未来的复苏更可能是"L型"或"弱U型"的平缓回升，而很难再现过去那种快速上涨的局面。

对购房者而言，当前市场环境下更需关注房产的长期持有价值，包括地段稀缺性、产品品质和租金回报等要素。对投资者来说，需要密切跟踪政策动向和市场成交量变化，这些先行指标往往比价格更能反映市场真实走向。总体来看，房地产行业正在经历从规模扩张向质量发展的深刻转型，这个过程中既孕育着新的机会，也蕴含着不容忽视的风险。

- AI整理生成 -