博主：房企融资仍然呈现收缩态势，房企如何应对持续亏损?

博主：房企融资仍然呈现收缩态势，房企如何应对持续亏损？

首开股份2024年财报的惨淡数据，为当前房地产行业困境提供了生动注脚。这家北京老牌房企去年营收近乎腰斩，净亏损扩大至81亿元，核心业务毛利率跌破5%的生死线。这并非个案，而是行业普遍现象的缩影。在融资环境持续收紧、市场需求疲软的双重挤压下，房企正面临前所未有的生存考验。

当前房企融资呈现三个显著特征。一是银行信贷虽有针对优质项目的"白名单"机制，但整体授信规模难以覆盖债务压力。首开获得93亿元授信的同时，仍需面对1162亿元有息负债的沉重负担。二是债券融资门槛持续抬高，投资者风险偏好明显下降。三是销售回款周期拉长，京外项目占比达68%的首开，其库存去化压力就是典型案例。这种融资收缩并非短期波动，而是行业深度调整的必然结果。

面对持续亏损的困局，房企需要构建三重防御体系。资产盘活是当务之急。首开计提35.7亿元资产减值并出售商业项目的做法，反映出房企必须建立动态的资产价值评估机制。对于沉淀资金较大的商业地产、库存项目，可采取股权合作、资产证券化等方式盘活。某头部房企通过REITs转化存量商业资产，当年即改善现金流逾50亿元。

债务重组考验战略智慧。192.4%的净负债率警示房企需主动与金融机构协商债务展期，将短期负债转化为中长期负债。同时可引入战略投资者进行债转股，某闽系房企通过国资入股完成400亿元债务重组，负债率直降60个百分点。但要注意保持企业控制权，避免在自救过程中丧失发展主导权。

业务转型需要精准卡位。首开尝试保障房领域的探索值得关注，但转型不能停留在概念层面。建议聚焦三个方向：代建代运营轻资产模式，某TOP10房企代建业务利润率已达25%；城市更新项目，重点参与老旧小区改造等政策支持领域；物业服务延伸，通过社区商业、居家养老等增值服务创造持续现金流。

特别需要警惕的是战略冒进。首开将2025年销售目标主动下调至278亿元，这种战略收缩反而体现出现实主义智慧。房企应当建立以现金流为核心的预算管理体系，实施"以销定产"的弹性开发节奏。某浙系房企通过将新开工面积压缩40%，成功将经营性现金流由负转正。

行业寒冬中，房企更需要坚守两个底线。一是保交付的民生底线，这关系到企业社会信誉和后续融资能力。二是财务安全的生死线，宁可牺牲规模也要守住现金流不断裂。首开等房企的教训表明，过去高杠杆、高周转的模式已不可持续，未来竞争将转向产品力、运营力和资金管理能力的综合比拼。

这场深度调整实质上是行业价值链条的重构过程。房企需要从土地运营者转变为城市服务商，从财务杠杆依赖者转变为精细运营者。在这个过程中，那些能快速适应新规则、主动瘦身健体、创新商业模式的企业，才可能穿越周期赢得新一轮发展机遇。首开的转型成效尚待观察，但其暴露的问题和采取的措施，已为行业提供了有价值的参考样本。