大V：各城市库存压力决定房价涨跌，现房销售会推高房价吗？

当前房地产市场的供需关系正在发生深刻变化，政策调控与市场自发调整形成双重作用力。从最新数据来看，全国房地产新开工面积持续下滑，4月同比下降22%，创下2019年以来新低。这种供应端的收缩与销售端跌幅收窄形成鲜明对比，1-4月新开工量仅为同期新房销量的63%，供需剪刀差已持续34个月。这种结构性矛盾正在重塑各城市的房价走势。

库存压力已成为决定城市房价分化的关键因素。数据显示，2024年房企竣工存货占比高达27%，创五年新高。不同能级城市面临截然不同的库存压力：一线城市核心地段高品质项目去化良好，"第四代住宅"等创新产品去化率同比上升13个百分点；而三四线城市及部分二线城市的旧库存消化缓慢，导致二手房价格持续承压，4月70城二手房价格跌幅扩大至0.4%。这种分化说明，库存结构比总量更能反映市场真实状况。

现房销售政策的推行正在改变行业生态。将开发周期拉长至18-36个月，这一政策虽然能保障购房者权益，但也显著提高了开发商的资金成本和运营压力。从经济学角度看，任何增加供给成本的措施都可能转化为价格上行压力。特别是在土地容积率持续走低（30城供地容积率连续9个月低于2.0）的背景下，开发商更倾向于打造高溢价产品来平衡成本，这可能推高新建住宅的整体价格水平。

值得注意的是，政策组合拳正在引导行业转型。城市更新强调"少拆建"、层高和建筑高度受限、《住宅项目规范》提升底线标准等措施，都在推动房地产回归居住属性。这种转型过程中的阵痛不可避免：一方面开发商通过"高得房率"等创新加速周转，另一方面这些创新可能冲击既有价格体系。从长期看，提升住宅品质是必然趋势，但短期内可能加剧新旧房源的价格分化。

未来房价走势将取决于三个关键变量：首先是各城市真实库存消化速度，特别是非核心区域的存量房处理；其次是现房销售政策对开发商资金链的实际影响，若导致供应持续收缩，价格支撑力将增强；最后是居民收入预期能否改善，这决定了有效需求能否持续释放。建议购房者重点关注城市库存去化周期和土地供应质量，这些先行指标往往能提前6-12个月预示价格变动方向。

总体而言，中国房地产正在经历从规模扩张向质量提升的转型期。在这个过程中，不同城市、不同品质的住宅将呈现差异化走势，单纯用"涨"或"跌"来概括整个市场已不适用。理解库存结构的深层变化，才能准确把握房价变动的内在逻辑。