谈炸房子去库存：不是房子太多 是逼格太低

近，素有“大炮”之称的任某人表示，在房市去库存阶段，房地产税不会出台，而且鉴于目前相当一部分库存，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。任大炮的这番言论已然在房地产行业掀起来轩然大波，各大媒体网站纷纷攥文，引发了有关“炸房子去库存”的讨论。

去库存这件事，从2015年年底至今，俨然成了房地产行业热门关键词。因房地产行业的支柱产业地位，去库存成了左右中国经济发展的关键因素。那么如何去库存？房子作为一件商品，自然要遵循市场规律的运作。要去库存，做好两件事：刺激需求，减少供给。

刺激需求这件事，一直在做，我们先盘点一下为去库存的一揽子政策：

1. 降低贷款利息：2015年共进行五次降息，五年以上的商业贷款基准利率从年初的6.15%，降至目前的4.9%，银行利率已经降至历史低。

2. 降低首付比例：商业贷款首套房贷款比例调整为25%，二套房低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%，二套房在还清公积金的情况下首付比例也为20%。

3. 贷款额度提升：国管公积金贷款不再考虑近1年内是否提取过公积金，而且计算贷款额度时，低额度也从原来的5万元上调为7万元。而各地公积金贷款额度也都根据各省特色做了相应的额度调整。

4. 鼓励异地贷款政策：这一政策旨在刺激一些在大城市工作，去自己户籍所在地买房的购房需求。

5. 鼓励农民工进城买房：农民工作为中国庞大的人群构成，如果能拉动部分农民工进城买房，则势必会推动房产业的销售。

6. 鼓励生育二胎：2015年11月份，国家全面放开二孩政策，这将催生一批三口之间成为四口之家，会在一定程度上刺激刚需和盖需族们买房换房。

然而，国家的这些去库存政策是从本质上提升了买房需求吗？而房子作为一种商品，购房者对其真正的需求应该是什么？

房子大的功能则是其居住功能，这毋庸置疑。加之中国人从古至今的家庭观念，房即是家。而作为家，那么购房者买房子则要考虑这个家所带来的其他附加价值。这种附加价值很多，也是我们平时对于房子功能的其他界定，这涉及：、养老、医疗、交通、、配套、工作等等其他附加价值。每个城市、每个地段的这些附加价值的不等性造成了房屋价值的不等性。

为了更好的生活、工作，每一个购房者并不满足自己有房住，而是希望这个房子所提供的附加价值越高越好。以自己能够承受的价格购买附加价值越高的房子，是每一个购房者的追求。

这就解释了为何北京的房子会越卖越贵，而三四线的城市会卖不出去。房子附加价值越高的地方，房子的需求越大，那么房价就会越高，供应也就越不充足。反之，一个三四线城市尤其是县城城市，因为工作机会少，配套资源不明显，房子的附加价值低，则不会吸引人去购买。

很多人会问，难道不是因为钱吗？我想说，钱只是一部分，而这种附加价值才是决定需求的根本因素。一个在北京常年打工的农民工，他手里的钱或许很容易能在老家县城 座房子，或者至少可以贷款 套房子，但是因为他常年在北京工作，他更期望能在北京买房。在县城买房，即不能回去住，又没有太多的空间，为何要在县城买房？

任大炮提出的“炸房子”，是学习了资本主义“倒牛奶”的思路，然而“炸房子”可比“倒牛奶”成本高多了，自然是不现实的。那么真正要消化库存，则要从根本上满足购房者的买房需求，而这个买房需求则是尽可能多的增加房屋的附加价值。房子不仅要居住，遮风挡雨，同时还要满足周围就业、、医疗、养老等作用，才会让消费者心甘情愿买单，甚至不惜高额贷款买房。

提升房屋的附加值则是我们要讨论的另一个话题了，这也涉及到全国资源的合理化分配的问题，这或许才是我们真正需要思考的地方。我只想说，推动城镇化，不应该是简单的建房子，房子建出来了，资源配套没跟上，房屋的附加值过低，自然是用户不买单的根本原因。