房价暴涨为哪般？那些年我们解释房价的指标

关于楼市的火热，大家都有自己不同的解释，但是过去有一些大家觉得很灵的解释，却越来越说不通了。那么中国房价上升，究竟是为什么呢？

预测楼市，本来是有很多指标的，但是这些理论在近年来似乎一一失效了，之所以要一一点名，是因为现在的唱空派就是用这些指标来说明中国楼市要崩盘，但是实际上，这些指标异常已经有多年。

那些年我们解释房价的指标一：空置率

多年以前，有一位经济学家，每天晚上都去数各个小区有多少户没有没有亮灯，以此来判断空置率，终得出中国楼盘空置率高，房价会下跌的结论……多年之后，房价又涨许多倍，他也快被人骂死了。

国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2013年中国全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，腾讯发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。

那些年我们解释房价的指标二：房价收入比

房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。

1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间,2004年后快升至2007年的8.0,随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9,2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1。

2014年一线城市房价收入比大幅上升至14.6，二线城市小幅回落至8.19，三线城市小幅回落至7.45。其中深圳高达20.2，深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，需要花费20.2年才能实现。

这无法解释2015年深圳房价的上升。

深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。

一线城市的房价收入比远高于二三线城市，房价却持续上升，房价收入比低的城市却去化艰难。

那些年我们解释房价的指标三：租金回报率

国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。

而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，也就是说50年的租金才够买房成本。从某种角度来说这是一个非理性的选择，但是这种情况也持续多年了。

那些年我们解释房价的指标四：人口净流入

之前大家一直用这个来解释一线城市的疯狂，直到近发现，上海去年的人口是净流出，可是今年的上海楼市却比任何一个城市都更为疯狂。

但是，这些指标都无法作为中国楼市是否有大泡沫、泡沫是否会破的标准，这是为什么呢？

中国的房地产周期十分特殊

总的来说，房价跟供求关系有比较大的相关性，一方面需求在上升，另外一方面供给没有跟上。无论是新开工面积，还是拿地这两方面的意愿不强，一方面需求在回升，行业供给有滞后，这个滞后需要6到9个月，从下半年开始新开工面积会下行，会影响今年下半年房地产的供给，如果供给要增加得等到明年。

对于开发商来说，原来为了去库存可以压低价格，现在不急得卖了，反正市场需求在增加，不涨价就已经是很好了。

从宏观上看，房地产也有其周期性，一般而言，人口因素决定着房地产的大周期，金融政策则决定着房地产的小周期，小周期不能改变大周期。但是在我国，影响小周期的各种大政策频繁出台，而且动作都很大！这些政策出台后，市场都不能用一般理论解释。

举个例子来说，一线城市的限购，固然打击了买房的需求，但也减少了房屋的供应。比如之前在深圳有2套以上房屋的人，不是迫不得已一般不会卖自己的房子，因为卖出去就买不回来了。

楼市的繁荣还有一个重要的原因就是政策的宽松，宏观政策除了降准降息，购房政策支持力度也明显。

这些政策的出台也跟我们宏观经济稳增长的目标相关，因为经济要维持平稳，单纯靠基础建设投资拉动是有限的，因为基础建设投资对于过剩产能的消化是有利的，但如果没有房地产这么强的力量，稳定投资增速也是困难的。

西方许多国家存贷利息多年不变，我国则一年可以变很多次。其他各种政策也可以变很多次，这很有可能会把大周期拉长，抑或根本性的改变了大周期！频繁的小周期可能会组成一条不那么清晰的曲线，而没有真正的大周期！比如，我国就不可能在地产下行严重的时候，还继续加息，更不可能像某些国家那样，在房价已经崩盘后，还出台收取地产税的法律雪上加霜！