什么是“楼市崩盘论”？为何说中国不会崩盘

住建部答记者问之后，很多人都在讨论楼市崩盘论。虽然部长也说了，中国和日本不具可比性，但是也不免引起很多人的兴趣，购房指南今天就给大家详细解释下，楼市崩盘论是什么鬼？

什么是“楼市崩盘”？

楼市崩盘，指的是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大幅减少，房地产业进入阶段性萧条。楼市一旦崩盘，在相当长的时间内，该地区的房地产业甚至国民经济会出现停滞，烂尾楼大量出现，银行大量的坏账无法收回，规划好的待开发土地闲置，土地价格，很多二次置业的人购买的房屋变成负资产。

历，美国、泰国、日本、中国香港等多个国家和地区都曾出现过楼市崩盘，而楼市崩盘的前兆也惊人地相似。上世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，至今仍未完全恢复，这是历迄今为止大的一次房地产危机之一。万科王石在几年之前也公开警告过：中国楼市会重蹈日本覆辙。

然而，对于“中国楼市崩盘论”，很多人不以为然。中国首富、万达集团董事长王健林就曾表示，“楼市崩盘论在10年前就已经出现，但市场却一直没有崩盘，现在又出现了，只是借着杭州楼盘的消息延续了这种论调，在我看来，提出这种观点的人要么是别有用心，要么是智慧不够，是弱智。”

日本历的楼市崩盘究竟是什么情况？

1985年后的日本，正是楼市癫狂的时期，楼市泡沫在1990年达到顶峰，房价涨了七八倍。随之而来的是泡沫破裂，楼市崩盘，这个过程不过六七年的时间。1985年日元，至1986年资金流向房产，1987年房价飙升至3倍，1988年房价下降，拉升房价，1991年房价再次下升，房地产崩盘。

日本房地产泡沫，是人类历著名、荒唐的泡沫之一。上世纪80年代，由于“广场协议”导致的日元成了日本房价的导火索。日本政府为了遏制日元和贸易，在货币政策上实行了低利率政策，推动了日本股市和房地产价格的快速上涨。

当时日本这一泡沫的荒唐程度如何？

我们可以来看一组数字。1986年到1990年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。东京的全部地产的价值超过了美国的全部房地产价值的总和。到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。到1990年，日本土地的总价值超过了其余地区全部土地价值的一半，东京的单个家庭的住房价值高达3000万或4000万美元。

泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”……日本国民经济陷入长达10年的负增长和零增长。

再补充解释一个词叫“楼市泡沫”？

关于什么是泡沫，研究泡沫的经济学家从来都说不清楚，这也是“泡沫”的大特点。美国著名的金融金德尔伯格对泡沫的描述我认为是精准的：“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”这个话其实说对了一半。

事实上，从人类历一些重大的泡沫破灭的事件，无论是郁金香，还是南海泡沫，以及日本的房地产，在泡沫发生时，身处其中的人其实并不知道，甚至根本不愿意相信是泡沫，而只有在灾难发生之后，人们的理智才重回大脑，感叹过去的荒唐。正如剧作家阿瑟．米勒曾经指出：“当基本幻想都破灭时，一个时代也就结束了。”

为什么说中国楼市不会崩盘？

中国楼市不会崩盘，住建部部长陈政高在答记者问时也肯定的说，中国楼市不能与日本相提并论。从上面的日本历史反观中国，至少有两点是完全不一样的。第一，中国的城镇化还没有完成，而日本房地产泡沫破灭时城镇化已经完成；第二，中国的房价和当年日本比，其实并不高。当这两点其实没有证据表明可以用以证明房地产泡沫不破灭。

实际上，20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个“失去的20年”，更是比较罕见的个案了。

真正遇到楼市崩盘之前，也通常会有很长一段时间的房价上涨。你不妨回顾一下历史，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年？美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。

中国楼市从2002年起，就不断有告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了10几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。毫无疑问，泡沫总是会破的。但是同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

美国两次大崩盘 ，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年？所以，长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次改善自己的机会。