二手房太老了能贷款?二手房房龄如何计算?

2017/07/20 17:52:32 来源:房天下 浏览量(7964)

[摘要] 房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日开始计算的,房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日开始计算的,房龄过大会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。买二手房如何查看房龄呢?

二手房房龄如何计算?

二手房房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算。

辨别二手房房龄可以通过3种方式:

1. 查看房产证所附房屋登记表上的建成年代

房屋登记表显示建成年代为1989年

由该房屋登记表的建成年代1989年,可计算出到2017年时,无论该房屋被转手多少次,房龄都是28(2017-1989)年。

2.询问房屋所在地的居民

常见的方式是通过小区居民、物业等实地了解房屋情况,不仅可以增进邻里关系,还能了解到房屋的更多信息。

3.买卖双方携带相关证件到房产交易中心查询

需要卖方配合买方并携带相关证件到不动产登记中心查询房龄。二手房房龄从房屋建成并验收合格之日算起,房产证上的日期代表的是制证日期。

二手房房龄太老会有哪些问题?

贷款

①首先,房龄会影响二手房的评估,而买二手房最终能贷多少款,是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时,其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子,土地使用年限会相应的缩短,这样会影响对房屋的评估。

②其次,房龄越大,你能贷款的年限就越短。一般来讲,二手房的贷款年限要看三个因素:房龄、贷款人年龄以及规定的较高年限。通过这三大因素算出来的贷款年限,取最短的。

③二手房的话,商贷年限为50年减去房龄(各银行有差异);砖混结构公积金贷款年限为47-房龄;钢混结构公积金贷款年限为57-房龄;最长都是不超过25年。

土地使用年限

①目前住宅的土地使用年限为70年,房屋所有权年限是永久。一般来说,房龄越大意味着土地使用年限越短。目前,关于土地使用权到期后的解决办法还没有明确的规定,2017年两会明确在续期法出台前,住宅使用权到期的,可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

②“两不一正常”即:住宅建设用地使用权到期的自动续期,不需要提续期申请;不收取费用;正常办理交易和登记手续。

升值空间

随着时间的推移,房龄大的房屋本身会出现越来越多的问题,比如墙体裂缝、门窗绣坏等,可能会影响房屋的价值;另外,房龄大的房屋不易再次出售;房龄大的楼所在的小区相对老旧,绿化率较低,这也会影响小区未来的升值。

居住成本增加

房龄大意味着有效使用年限的缩短,这就意味着购房成本的提升。同时,房龄太大的话,房屋维修费用相应增加,物业的维护成本也会大增。

辨别房龄的误区有哪些?

辨别房龄误区一:房产证上的日期

在交易过程中,尤其是多次转让的二手房,其房产证上的日期是过户完,新房产证的制证日期,不能反映该房子的真实房龄。

举个例子:

老王2005年买的刚建成的新房,2017年卖给老李,且老李在2017年拿到新的房产证,其实该房屋的房龄已经有12(2017-2005)年。

辨别房龄误区二:“满五唯一”中的“满五”

满五唯一”中的“满五”是指房产证契税票满5年,而不是房龄满5年。在二手房交易中,房产证契税票满5年的房屋,其房龄均已超过5年。购买“满五唯一”的普通住宅,个税及增值税及附加免征。

举个例子:

老王2005年买的刚建成的新房,2007年卖给老李,五年后2012年老李卖给小李,则对于老李来说,卖给小李的时候房子满五年,但房龄已经7(2012-2005)年。

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