物权法解答：一房多买、离婚房产到底归谁？

《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》（以下简称《司法解释》）已于2017年3月1日正式实施。《司法解释》对买房、签订合同以及婚姻关系中的房产分割产生直接影响，我们应该如何去理解条款中的信息，其中哪些部分是牵扯到我们实际利益，与我们息息相关的呢？下面我们来看看专业人士是怎么解答的。

买房过程中常见的买卖纠纷、开发商一房多卖、以及由于离婚而引起的房屋产权分割等各种问题，如今都有了更为清晰的指引和解答。

1、在不知情的情况下，买房不是通过房产的真正产权人购买的，该怎么办？

因为属“善意取得”，房子仍归买家所属。

新《司法解释》的规定有一个重要方面：“善意取得”。意思是说，交易的一方在没有征得房屋真正产权人的同意，而擅自作主把房子转让给了不知情的买家。买家支付房屋款项后，如果真正的产权人来要回房子。按照《物权法》的“善意取得”制度，则买家拥有该房子，而产权人应向卖房的交易人索赔。

何谓善意，“善意”是指不知道“转让人”无处分权而受让了不动产或动产，而动产已经交付，不动产已经登记（到受让人名下）。

这里提醒大家要注意的是，除了“无权处分人”处分了财产外，“善意取得”还有三个条件：一是买受人受让时出于“善意”，也就是说确实不知道无权处分这回事；二是买受人是以合理的价格有偿取得，如果是赠予就不行；三是转让的财产已经交付，对于不动产来说，即已经完成了过户登记。

按理说，无权处分人是不可能在房管部门顺利地将房产过户到他人名下的，之所以会出现这种问题，很可能是无权处分人曾经是有权处分人，第三人来不及知道或真实权利人来不及让别人知道无权处分人已经成为无权处分人。比如，两夫妻感情恶化，商量把夫妻共有的房子卖掉，卖掉后离婚，买受人把房款打进了丈夫的账户。离婚后，妻子拿不到钱，就会主张前夫无权处分，而买受人此时就可主张“善意取得”。

2、夫妻离婚法院把房子判给谁房子就归谁吗？

影响并不大，没拿到房的会有相应补偿。

新《司法解释》规定，如果法院判决准予离婚，且判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所属，那么自法院判决生效时起，房屋的产权就不再属于双方共有，即使该房屋仍登记在夫妻双方名下，但却只归属于夫妻双方中的一人。

理论上讲，房产证上规定是谁的，房子就是谁的，但国家明确规定，法院判决生效时起，物权就已经变动，这是为了操作方便起见。一般的普通家庭，不可能同时拥有很多套房子，判决书在判决房屋产权归某一方的同时，往往还会同时规定取得产权的一方必须给予未取得产权的一方进行补偿，未取得产权的一方要及时行使判决规定的其他权利。另外，离婚双方婚姻存续期间，确实只有一套住房，判决其中一方取得产权对于另一方来说确实没什么保障，如果取得产权的一方确实拿不出那么多钱来补偿未取得产权的一方，这时双方可协商房产不归某一方所属，而是仍然维持共同共有的形式，或者改为按份共有。

3、开发商将房子一房多卖或抵押房产，该怎么办？

买房人切记预告登记。

新《司法解释》的第四条规定，未经预告登记的权利人同意，开发商想转移不动产产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《物权法》的规定，认定其“不发生物权效力”。也就是说，只要买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押，是无效的！

购房者与开发商签订了购房合同后，一旦开发商将购房者买的标的物向他人设定了抵押，而开发商却破产了，这个取得抵押权的他人是享有优先权的，购房者的合同诉讼可以胜诉，却无法得到执行，因为物权优先于合同权利。而《物权法》和《司法解释》规定的预告登记制度直接排除了设立新的抵押权的可能性。

买房过程中，常见的纠纷主要集中在以上3点。在买房时，为了防止开发商一房多卖而侵害自己的利益的现象发生，买房时，要切记预告登记。只有买房人预告登记了，开发商私自把已出售的住房再次出售或进行抵押，就是无效的！