对于商品房预售中容易出现的这些问题 你知道吗

开发商要预售的房屋，必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定。与其同时需要注意的是，作为购房者，也应该了解商品房预售环节中的政策法规，避免落入购房陷阱。

一、商品房预售需满足什么条件？

商品房预售，预售方要申领预售许可证。依据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

预售方要与预购方签订预售合同。预售人应当在合同签订后，将预售合同报县级以上房管部门和土地部门办理登记备案手续。此外，交付建成的房屋应及时办理产权登记手续。

二、商品房预售中容易出现哪些问题？

商品房预购方与预售方因为信息不对等，加上购房者可能缺乏专业知识，一旦遇到不诚信的房产开发商，可能就会落入购房陷阱。

1、一房多卖的问题

一房二卖甚至多卖将会使购房人的权利无从保障，要避免此类风险的方法就是预售合同登记。登记后的预售合同因公示作用而产生公信力，具有对抗第三人的效果。就是说，登记的预购人有房产所有权，交了钱但没登记的，只能向开发商主张债权。

2、预售人不能清偿银行债务的问题

预售人取得土地使用权后，以此设定抵押权向银行融通资金。若预售人不能清偿银行债务，银行可以将土地使用权优先受偿，但这往往会损害预购人对预购商品房的权利。

特别是一些预售人收到预购款后，为拖延纳税等目的，不签订购房合同，而是通过给预购人写欠条的方式表明，若不能偿还，愿以正在开发的房产抵押还债。如果预购人再遇到预售人无法偿还银行资金的情况，受损的风险会更大。

3、建筑商的工程价款优先受偿的问题

根据《合同法》286条规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人不支付的，除按建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿”。

此优先权的期限是6个月，从建设工程竣工或建设合同约定的竣工之日起计算。此为法定优先权，优先于银行等部门的抵押权和其他债权，但预购者交付房款的全部或大部分款项后，承包人的此项优先权不得对抗预购人。

四、购房者如何保障合法权益？

购房者可通过请求开发商返还已付款并承担相应赔偿责任来维护自己的合法权益。

依据《解释》第八条，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

依据《解释》第九条，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。