商品房预售许可证和销售许可证有何不同？

我们在购买商品房时，很多人都会提醒你检查开发商的五证是否齐全。所谓“五证”指的是建设用地规划许可证、国有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、以及商品房销售（预售）许可证。对前四个证件大家可能没有疑虑，但商品房销售许可证和商品房预售许可证之间到底有何不同呢？

区别一：适用对象不同

商品房预售许可证的适用对象是期房，因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目未建成时便可销售的标志。而商品房销售许可证的适用对象是现房，因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目竣工后便可销售的标志。

区别二：办理条件不同

商品房预售许可证和商品房销售许可证的办理条件不同，虽然它们都要求房地产开发企业必须已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证书和建设工程施工许可证书，但若要取得预售许可证，需要开发企业已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售账户。

而要取得商品房销售许可证，则要求该房产开发项目已经竣工且验收合格，此外，该房产的供水、供电、燃气等配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。

如何辨别真假商品房销售（预售）许可证？

根据规定，房产销售方若未取得商品房销售（预售）许可证，与购买方订立的商品房预售合同，应当被认定无效。然而，在实际生活中，未取得销售（预售）许可证书却捏造假证来销售房产的情况依旧存在，这时就需要购买者自己学会辨别预售许可证的真假。

首先，你可以向销售方要求看看商品房销售（预售）许可证的原件，看看预售许可证上注明的开发企业名称是否与实际中的开发商名称一致，另外，你也需要看看销售（预售）许可证上的房产信息是否与实际情况一致，包括房屋抵押状况、土地用途、房屋栋数等。

其次，你可以登录当地的房管局网站进行查询，看看销售（预售）许可证书上的证号是否真实。若是实在不放心，那就拿着销售（预售）证书前往房管局，让工作人员帮你查询。

一句话，“五证”缺一不可，但对于实际情况中来说，购房者着重应该看待《商品房销售（预售）许可证》，只要开发商的这个证件齐全、合法，原则上房屋就不存在问题了。当然，购房者应该要求开发商出示原件，还有就是销售（预售）许可证一定要看清范围，确保自己所购买的房屋在销售范围之内。