新房签合同要看清附加协议 警惕这10大陷阱

针对房地产行业存在的不公平、不合理格式条款，8 月 29 日，深圳市消委会公开点评，揭露房地产行业合同 "猫腻 "，将持续跟进点评条款所涉企业整改情况，促进房地产市场的稳定健康发展。

据了解，市消委会此次公开点评十大不公平格式条款，商品房开发商（以下称 "出卖人 "）利用合同制定方的优势地位，在合同条款中暗藏陷阱，比如违约责任不对等、不可抗力的范围过于宽泛、随意规定由出卖人收取物业服务费等问题。

十大不公平格式条款

1. 否认格式条款借以免除自身法定责任。

2. 出卖人利用单方制定格式条款的优势设置免责条款。

3. 地将售楼广告、售楼书、售楼模型、样板房等排除出要约范围。

4. 出卖人交房和买受人付款的违约责任不对等。

5. 合同约定的不可抗力的范围过于宽泛。

6. 出现质量争议以原监理单位验收或检测意见为准。

7. 对原规划、设计任意变更以及免除通知义务。

8. 将法定属于全体业主共有的合法权益违法约定属于出卖人所有。

9. 按揭不成不论原因均需要买受人一次性付款或短期内一次性付款。

10. 不论付款金额大小，出卖人都有权单方面解除合同。

此外，出卖人对原规划、设计任意变更，甚至免除通知义务，这些条款也要注意。市消委会指出，要考虑调整是否影响房屋的质量或使用功能，合同内容更改需双方当事人协商一致，否则该变更的内容对买受人不具有约束力，该条款免除了出卖人对规划等事项变更的通知义务，违反民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。

对于合同中所指的 "不可抗力的范围 "这一条款，市消委会认为，"不可抗力 "具有其明确的内涵和边界，房地产企业应有足够的经验和能力，对于判断天气因素可能对施工带来影响，政府测量中可能存在的相关误差等，这类问题在施工过程中可以预见，这就不属于 "不可抗力 "的范畴。

在付款方面的有关条款规定也是陷阱重重。比如出现按揭不成问题时，不论原因买受人要一次性付款，或短期内一次性付款。市消委会指出，按揭不成的原因多种，不可一概而论，只有因买受人个人原因导致按揭不成的，才能要求买受人承担一次性付款的责任，反之，由于出卖人原因、不可抗力等导致买受人按揭不成的，不应由买受人承担一次性付款责任。

对于 "支付任何一笔款项，不论付款金额大小，出卖人都有权单方面解除合同 "这一该条款，市消委会认为这忽略买受人已付房款总金额，任意扩大出卖方解除权限，导致买受人要承担极大的合同解除风险，该条款的设定不公平不合理。

预缴物业服务费才能交房？"随意规定由出卖人收取物业服务费 "不合理。市消委会认为，出卖人除房屋买卖合同约定的成交价款外，无权再行收取买受人其他费用，买受人支付物业管理费与出卖人无关，不应当作为出卖人交房的条件。

也有条款规定 "出卖人所做的售楼广告、售楼书、售楼模型等仅作为要约邀请，对双方没有约束力 "。对此，市消委会指出，如果对合同订立和房屋价格有重大影响的，则应视为要约，该条款地免除出卖人自身广告宣传应负的法律责任，涉嫌无效。

在与房地产企业进行座谈时，大部分房地产企业对点评内容表示充分肯定，并向市消委会书面反馈意见，表示将在后续开发项目中，依法对合同条款进行修改和完善。接下来，市消委会将持续关注房地产消费领域，继续跟进此次点评企业的整改情况，逐步推进房地产消费领域格式条款的规范化。