为什么房子越卖越贵？先看看房屋定价的构成

一直以来，困扰购房者们的一个问题就是：房屋定价的构成因素有哪些？（这样才知道为什么房子越卖越贵！）开发商到底是如何给房屋定价的？关于这些问题，小编一一作了讲解，相信看完你就知道了。

一、房屋定价的构成因素有哪些？

首先是土地费用，其中包括土地合同价、拆迁补偿费、契税等费用。还有开发前期的费用，即开发过程中需向政府以及请中介机构服务交纳的费用。

其次，建筑安装工程费用，其中包括房屋本体、室外工程、部分绿化费用等。当然，也不少设备及工器具购置费，比如工程需要的电梯等设备的购置及安装费用，除此之外，还有配套工程费，即为满足小区整体服务所建的公用设施的费用。

最后就是预备费，按投入资金等级提取一定比例，以补充项目建设的不确定因素。除了预备费，还有管理费用，即为从立项、建设、竣工验收、交付使用等全过程管理所需费用。

另外，还有贷款利息，所谓的贷款利息即为项目建设期内因贷款应偿还的借款利息。还有销售费用，销售费用是指房屋销售过程中因广告宣传等产生的一些费用。

再加上税金、利润以及其他应对不可控因素的费用。一般来说房地产开发是必须交纳的营业税、土地使用税等税金的。

二、房地产开发商定价方法有哪些？

1、成本加成法（开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格）

开发商开发物业当然就不能忽略其基本成本，因此建造之前的成本预算，在很大程度上是会影响最终销售价格的。一般来说，建造成本含土地使用费、公共设施配套费、建筑材料和人工费以及多种相关税费等，这些均为硬性成本，不太可能避免。

因此，开发商一般会在成本的基础上加以适当的利润来确定房价。

2、市场比较法（以周边市场同类型物业作参考，定出一个合适价格）

这是市场上使用也符合市场行为规则的定价方法。当然了反过来，也算是为购房者判断房价高低提供了一种方法。

简单点来说，市场比较法就是指总体市场影响区域市场，通过自身物业的相关指标（如绿化、小区配套、朝向、房型设计等），与周边相关物业指标进行对比，得出双方在物业的优劣比较，再相应定出一个价格。

因此，同一区域物业的价格都会在一个相差不多的范围内。一般来说，区域价格是会影响着个案价格的，而个案的价格差异往往反映了个案空间的特殊性。

3、没方法（即老总说了算，爱多少是多少）

举一些例子，来说说实践中的具体场景吧：

个例子，在开盘的前夜，开发商老板一看售楼处外面竟然有人排队，回头跟代理商的人说，“价格表拿过来，所有单价提500。”因此，这就是房地产开发商定价方法。

第二个例子，某县城，核心商圈商铺，市场价格16000左右，老板发话：＂稀缺产品，30000一平不愁卖“。于是30000开卖，卖了一部分，剩下的抵押给银行融资。

第三个例子，就是随便来一个尾数定价法。所谓的尾数定价法，就是定好价格表后，在千位上再上调几个数，理由是：上百万都出了，谁还在乎多出这几千块。