不可少!二手房签订补充协议这些条款很重要

二手房签补充协议的二大好处：一是网签合同模板统一、约定项目较少，而每笔交易情况不同，买卖双方利益点不同，补充协议作为一个很好的补充；二是当如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准。所以，好好签订补充协议才是二手房交易的重中之重。

一、过户时间、税费承担

补充协议里要约定好好过户时间和过户条件，如果急着拿到房产证，可以在补充协议中约定产证的具体办理日期，并注明赔偿责任。比如：超过一个月不办理房产证，赔偿房价的百分之几等等。如果是买家的原因不能办理过户，卖家不承担责任等。

二手房税费虽然应该由买卖双方承担，但是实际交易中，一般都是由买家承担，在签订补充协议时，要约定好由谁来承担税费。

二、贷款办不下来，责任认定

签了合同付了巨额首付，贷款却下不来，房子买不了，购房者可以退房吗？责任由谁承担？这些需要在补充协议中提前约定好。一般来说，贷款失败原因有三种：

1、卖家原因：购房者可退房且不用承担违约责任，甚至可要求卖家承担责任；

2、银行、政策等原因：购房者可无责解约；

3、买家原因：购房者要承担违约责任。

三、户口迁出时间

买房从出产证到户口迁出需要一段时间，落户年限是从户口迁入开始计算的，特别是买的购房者，因为上海很多学校对落户年限都有明确规定，补充协议里要明确户口迁出时间及违约责任，以防影响孩子的正常入学。

四、水电煤物业费是否结清

如果房东拖欠了水费、电费、煤费、物业费、有线电视费，过户后是需要买家来承担的。所以补充协议里要约定好房东结清费用的时间，并提供缴费发票作为凭证。或在补充协议里约定好买家留有部分尾款，如果房东未结清，则在这笔费用里扣除。

五、装修和家电情况

这一条非常重要，如果房屋带装修出售，可以写明装修状况，如包含家具、家电的，一并把家具品牌、数量写进补充协议内，防止卖家＂狸猫换太子＂，并注明这部分费用已经包含在成交价内，买方无需再支付其他费用。

六、公共维修基金的过户问题

通常来讲，买卖双方的成交价已经包含了公共维修基金的款项，但是公共维修基金不能随着房子转移，必须办理公共维修基金的过户手续。所以在补充协议里买卖双方要签订好公共维修基金过户时间。

七、补充协议法律效力

在二手房交易中，补充协议是很重要的一环、法律专家表示，在二手房交易中，买卖双方签订补充协议后，如果补充协议条款与原合同条款不一致，或是存在冲突，应当以补充协议为准，原合同中明示不得变更的条款除外。