不动产登记细则解读 快来看六大干货

近日，《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布，说了好几年的不动产登记总算是有一个正式的细则了。购房指南也马不停蹄地来为您看看都有哪些干货？

干货一：不动产登记需要提前身份证明

根据规定，不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

依申请登记，也就是说当事人不申请，登记机构不会主动或强制登记。但需要指出的是，只有办完不动产登记，不动产物权变动效果才发生，交易在法律上才真正安全。

申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。

点评：但凡涉及到房子，都是大事，不动产登记也不例外，要你拿下身份证明的原件，也无可厚非。

干货二：产权不变 现有房产证可不换

无论房产证还是不动产证，对于房主来说，也就是一个本上的两个名字。大家更关心的，可能是不动产登记后，之前的房产证等证书是否依然有效？是否需要立即申请更换呢？

这个问题，细则也有规定，本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

也就是说在产权未变更、转移的情况下，可以一直持有旧证书，老百姓不用着急去换新证。

点评：说白了，不动产权证书是为了方便房子变更、转移，包括赠送、交易等情况的，所以如果只是自己住着，就没必要麻烦了。

干货三：不动产登记机构需实地查看房屋情况

根据细则的规定，不动产登记机构受理不动产登记申请后，除了进行资料审查，包括申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；完税或者缴费凭证是否齐全等外，不动产登记机构还将对不动产所在地进行实地查看。

如果是首次登记，主要是查看房屋坐落及其建造完成等情况；如果是在建建筑物抵押权登记，则要查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；因不动产灭失导致的注销登记，要查看不动产灭失等情况等。

政府组织的集体土地所有权登记，宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记等5种情形在不涉及国家秘密的情况下，还要进行不少于15个工作日的公告。

点评：这么说，以后不动产登记机构有得忙了。造假什么的，都靠边吧。

干货四：公共场所一并登记 道路绿地为业主共有

以之前的《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》中，相关条款要求办理房屋所有权首次登记时，当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

虽然征求意见稿中提到这些建筑共有部分应当实施登记，但并未明确具体的登记方式。小区内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等该登记在谁的名下？许多业主对此表示困惑。

这一次的细则对此进行了明确。根据细则，办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有部分享有的权利依法一并转让。

点评：其实这些地方本来也是加在房价里面的，谁敢说一个小区绿地更多，公共设施更多的，不是房价更贵的？所以这条简单再合理不过了。

干货五：三类人可查询不动产登记资料

登记后的不动产可以查询么，谁可以查？对此，细则明确提出“国家实行不动产登记资料依法查询制度”，并把查询主体限定为权利人、利害关系人、有关国家机关，而这三类主体查询、复制其不动产登记资料的范围也不一样。

对于权利人而言，因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关等可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。其他有关国家机关执行公务依法查询、复制不动产登记资料的，依照本条规定办理。有关国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料、工作人员的工作证。

点评：保护隐私很重要，房子这么重要的东西，岂是随随便便就给人查询到的。所以人员必须有所限定。

干货六：利害关系人查询需提供“利害关系证明”

因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。但是，权利人、利害关系人应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。

权利人、利害关系人申请查询、复制不动产登记资料应当提交下列材料：查询申请书；查询目的的说明；申请人的身份材料；利害关系人查询的，提交证实存在利害关系的材料。权利人、利害关系人委托他人代为查询的，还应当提交代理人的身份证明材料、授权委托书。

查询人要求复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当提供复制；此外，查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明，并加盖不动产登记机构查询专用章。但不动产登记原始资料不得带离设定的场所。

点评：这个利害关系证明应该到哪里去开，购房指南目前也说不出个所以然来。想必法律上有相应的解释，遇到具体的情况，也会有具体的解决办法。

以上就是购房指南为您总结的《不动产登记暂行条例实施细则》六大干货，希望能够帮你快速理解新的细则。