土地增值税清算案例简明分析 已成房企当务之急

2006年税务总局发布《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，至此以后，土地增值税清算步入正轨，关于土地增值税的清算案例，在上述通知后也成为关注对象。

土地增值税清算案例的原理及法理依据，在税务总局发布的上述通知中已经阐明，而在实操中，土地增值税清算究竟如何操作，下面就以一个2007年的土地增值税清算案例来说明。

土地增值税清算案例

2007年1月某市地税稽查局接到群众举报：某房地产开发公司于2005年12月10日将位于繁华地段的一幢2000平方米待售的大楼以每平方米2000元的价格对外销售，获得销售收入4000 万元。企业只按5%申报缴纳营业税200万元，城市维护建设税14 万元，教育费附加6万元，印花税2万元。举报者认为该房地产开发公司未交土地增值税，偷税300多万元，要求对该公司进行检查。

案件处理：

接到群众举报后，稽查局按照规定程序经过检查核实，公司为建造这幢大楼支付地价款800万元，房地产开发成本1200万元，房地产开发费用由于未对具体楼盘进行明细核算，难以划分。稽查局按规定程序查补了土地增值税，并处以一倍的罚款，处理如下：扣除项目：（800+1200）×[1+（10%+20%）]+220=2820（万元）增值额：4000 -2820 =1180（万元）增值额与扣除项目额比例：（1180÷2820）×100%=41.84%应交土地增值税税额：1180×30%=354（万元）同时，按规定加收了滞纳金。罚款一倍，计354万元，并移送公安部门追究相应的法律责任。

法理分析：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条的规定，计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

第七条第（六）项又规定，根据条例第六条第（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十条第一项规定，增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额=增值额×30%.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字咱1995暂048号）第九条关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题的规定，细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十九条规定，纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的，纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据2001年4月18日颁布的《最高人民检察院公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》的规定，偷税案（刑法第圆园员条）纳税人进行偷税活动，涉嫌下列情形之一的，应予追诉院员。偷税数额在一万元以上，并且偷税数额占各税种应纳税总额的10%以上的；圆。虽未达到上述数额标准，但因偷税受过行政处罚二次以上又偷税的。并按照《最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释咱2002暂33号）定罪。

案件评析：

从本案可以说明，作为房地产开发企业，必须高度重视土地增值税的缴纳，积极配合当地主管税务机关做好土地增值税的清算工作，如果处理不当，其后果是非常严重的。土地增值税清算已经是房地产开发企业的当务之急！