上海新房地产营业税计算方法

2011年1月27日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。《通知》明确，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。该政策28日起执行。

也就是说，政策调整后，无论是普通住房还是非普通住房，均需要按5%的税率全额征收营业税，而不是差额征收。以一套100万元购进，200万元卖出的不满5年住房为例，政策调整后，该套房将多交5万元税费，再加上0.5%左右的教育附加费和城建税，该套房的交易成本将增加5.5万元，税收成本整整提高一倍。

税务专家王骏认为，从几次调整可以看出，住房营业税政策越来越严，但由于营业税是交易环节产生的，在一些需求旺盛的大城市，还是可以转嫁给购房者，所以在这些城市仅这一项调控效果恐怕有限。

王骏认为，在收紧交易环节税收的同时，在上海、重庆启动房产税改革试点非常有必要，有助于达到调控目的。

调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。加快建立和完善个人住房信息系统。 【进入专题】

调整前后需缴纳税款比较

附表：调整前营业税征收标准

1、房产证未满五年的，并且面积在144以上的需要缴纳总房价的5.55%；

2、房产证未满五年的，并且面积在144以下的需要缴纳差价的5.55%；

3、房产证满5年的，并且面积在144以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.55%；

4、房产证满5年的，并且面积在144以下的不需要缴纳。