业主手册(文本)及业主手册相关内容详解

为把小区建成一个安全、文明、清洁、舒适、优美高尚的新型住宅小区，为了营造温馨、舒适、安全的室内环境，最大限度的发挥住宅的居住功能，保证房屋正常的使用，沿长其使用寿命，制定业主手册，每位业主都要遵循业主手册里的内容。

业主手册

业主手册俗称房屋使用说明书。随着物业服务的专业性，该手册会由物业公司根据《物业管理规约》及政府的有关法规制定的管理规则以及关于物业跟业主共同服务和被服务的明细条约的说明。业主对其内容应基本了解，更好的和谐处理物业，邻里等家居生活。物业公司制定业主守则时应注意内容要合法。尤其处罚应注意是否有权处罚。

物业管理

1）管理处

作为物业管理人，管理处根据物业委托管理合同对本住宅区实施物业管理。管 理服务内容包括（小区/大厦范围内）：

*房屋及公用设施的使用、维修和养护。

*公共地方清洁卫生。

*车辆行驶及停泊。

*公共秩序。

*社区文化活动。

*住宅主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

管理处根据相关法律、法规，结合实际情况制订本住宅区物业管理办法，依据委托管理合同和有关规定收取管理费用，制止违反住宅区物业管理规定的行为，选聘专营公司承担专项经营业务。

管理处以服务业主为宗旨，按相关法律、法规及委托合同实施管理和从事经营活动，接受业委会及业主监督。

2）管理人员

本物业内所有员工为本物业提供物业管理服务，绝不容许收取业户任何额外费

用或物品，敬请业户合作，避免私自任用本物业员工作任何私人服务，而导致该员工疏于日常职守。

3）业主委员会

为加强本物业民主化管理，实行业主自治与专业服务相结合的管理模式，根据

物业管理条例规定，本物业由业主大会选举产生业主委员会（简称业委会）。业委会代表物业全体业主利益、要求和意见，并协助管理处开展工作。业委会章程和工作细则由业委会制定，并由业主大会批准通过。

业主委员会行使下列职责

1、召集和主持业主大会。

2、审议决定住宅维修基金和共用设施专用基金的使用。

3、聘请物业公司并与其订立、变更或解除委托管理合同。

4、审议物业公司年度管理计划、配套工程和重大维修工程项目。

5、审议管理服务费的收费标准。

6、监督物业公司对本住宅区的物业管理工作。

业主委员会履行下列义务

执行业主大会的各项决定。

遵守和履行物业委托管理合同。

不得从事各种投资和经营活动。

对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与监督。业主大会的决定，业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

入伙须知

物业用途及权利

业主对所购物业拥有占有、使用、收益、处分等权利： 业主须根据物业购买合同中注明的使用用途合理专项使用物业，不可擅自更改 用途及使用方法。

入伙

业户收到入伙（入住）通知在限定期限内办理完相应手续称为入伙。逾期不办 理手续的，亦视为入伙。业户须从入伙之日起，全额交缴物业管理服务费。

3）入伙资料

入伙时，业户需提供下列资料：

家庭户：《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、家庭成员身份证和复印件、照片、指定银行存折等。

公司户：《入住通知书》、《购房合同书》或《按揭合同》原件和复印件、法人代表、职员身份证和复印件、照片、营业执照和复印件和指定银行存折等。 为节省业户时间，避免往返及排队轮候，请于入伙时仔细检查并带齐相关资料。

4）验楼

业户入伙时，管理处工作人员将陪同您依照国家验收规范及房屋买卖合同验收房屋，有疑问之处，请填妥《房屋交付验收表》交回管理处，以便承建商能早日进行处理。一般情况下，承建商将不会接受保修期后呈报之返修工程。

5）水表、电表

发展商已预设完备之水电管线，业户入伙时只需核对水电表读数。

6）煤气服务 业户欲申请煤气服务，请致电燃气集团办理。

7）电话服务 各单位已铺设电话线，业户只需致电电信公司申请。

8）有线电视 业户欲申请有线电视，请致电有线电视申请热线。

9）迁居 业户准备迁居时，请通知管理处预约电梯使用时间。在搬运时，请督促搬运工 人确保公共设施不受损坏，否则有关业户须赔偿相应损失。搬运完毕后，须自行清理现场。

装修管理

装修申请；

所有装修及维修工程必须符合有关政府法规及《业主公约》条款，向管理处 提交装修工程图纸，填妥申请表并缴付相应保证金。未得到书面认可前，请勿动工。

施工单位：

业户请选择合法有效可靠之装修承建商，提供相关营业执照及技术资历。如因 装修造成有关损毁责任，最终由业户承担。

施工人员进出：

当业户选定装修承建商时，请要求施工人员提供身份证复印件、照片等资料以办理临时出入证。装修人员于屋苑内须随身配挂临时出入证。为公共安全及减少外来干扰，未获业主聘请及未曾向管理处办妥手续之装修承建商，可被拒绝进入小区（大厦）。

4)单位门窗 为统一美观，管理处备有防盗门及窗花样板，须参照管理处所定款式及要求制作安装。

室内装修：

业户室内装修，必须确保建筑结构安全，切勿在承重墙上切割或开孔，如需更 改室内墙壁、管道等，请在装修申请项目中列明，以免因拆除或更改结构而构成危险。

建筑物外墙 为维持建筑物外貌整体美观，业户请勿在室外更改或加建防盗网、遮阳蓬、天 线、晾衣架或一切伸展出室外之建筑物。

装修垃圾：

请将装修垃圾按管理处指定的时间地点堆放，并及时转运至政府指定的倾倒场所。请勿将垃圾弃置于公众地方，否则产生的责任及费用将由业户承担。

装修期限及时间：

装修期限最长不得超过三个月。

装修验收：

装修工程结束，业户验收合格后，由业户向管理处提出验收申请，以便及时退还装修保证金。管理处只负责核验施工项目是否与装修申请相符及是否损坏公共设施，管理处不承担施工质量验收责任。

五、管理费用

1）管理费

为保障业户在本物业之长远利益，各业户需要承担本物业之保养、维修及日常 管理开支，按时交纳管理费。

2）管理费交缴

为节约业户时间，避免轮候，请尽量采用自动转帐方式交缴管理费。管理费由业主或租户缴付均可，但若有拖欠，最终仍由业主负责。

3）管理费用途

管理费主要用于支付下列各项及其他未及一一详列之杂项费用：

----管理及其他服务人员酬金、津贴、福利及办公费用；

----公共地方保安服务；

----公共地方清洁服务；

----公共地方园艺绿化；

----公共设施、设备和公共场所的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公共水电费、设备损耗费等）；

----就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；

----共用设施、设备必要的保险费用；

----必要的社区文化活动费用；

----法定税费。

----管理公司酬金。

----其他管理上开支；

现行管理费金额可随日后实际开支情况而予以调整。调整前会先通告各业主。若管理费不足应付各项开支时，将在下年度追加管理服务费，如有赢利，则转入下年度之帐目。

4）管理费公布

管理帐目实行实报实销，管理处每季度以《管理报告》的形式公布收支情况。 服务收费 公共服务费用在管理服务费中支出。 家庭清洁、维修等特约服务需要收费，有关项目及价格详情，请参阅管理处服务项目价格资料。会所消费、车辆停放等收入用于弥补管理费之不足。 为方便业户，管理处将于入伙期间免费协助代办电话、煤气开通等服务。

6）房屋本体维修基金

根据政府规定，物业交付使用一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起，按月缴纳房屋本体维修基金。 业主发生变更的，原业主所交的房屋本体维修基金不予退还。 房屋本体维修基金用于房屋本体公（共）用设施的维修保养项目。不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。 房屋本体维修基金由管理处以房屋本体为单位设立专帐代管。

六、业户须知

1）广告/宣传标志安装 小区（大厦）内业户请勿在户外或外墙悬挂或安装任何广告、宣传装置或张贴宣传单张。

2）空调安装及维修 业户请于安装空调时知会管理处。空调室外机须安装于指定位置并将空调水排入指定管道。。同时，业户应定期检查维修空调机。

3）晾晒衣物 各业户请勿于指定地方以外的公众地方晾晒衣物，以免影响小区/大厦外观。

花卉浇水

业户给阳台花卉浇水时请勿溢出，以免影响楼下住户及行人。

共用（消防）通道

为保持共用（消防）通道畅通，各业户请勿于共用（消防）通道及天台堆放、安装及加建任何障碍物。

6）宠物饲养

业户饲养宠物须按政府规定申领牌照，并不得对其他业户构成滋扰。

7）访客行为

业户须对其访客之行为负责。

8）危险物品存放

各业户切勿在单位内贮存危险物品或超过家庭用量之易燃气体，以确保安全。

9）滋扰

业户绝对不可作出或准许他人在户内或公众地方作出任何行为，而对小区/大厦内其他人造成滋扰或不便。

10）高空抛物

请勿于高空向下抛物，并请妥善放置阳台及周边物品，以免落下伤及行人及车辆，否则将承担由此产生的经济及法律责任。

11）房屋保养

业户有责任保持室内设备及房屋状况良好，以统一本物业整体形象。

七、温馨提示

防止罪案

*遇见任何可疑人士，请立即向小区/大厦工作人员报告。

*在未清楚访客身份前，请勿随意开启入口大门。

*有公共机构或政府人员来访，请查验清楚其证件。

*避免将大量现金及贵重物品存放家中。

*外出时请将有门窗关闭，做好防盗措施。晚上外出可保持屋内亮灯。

2）访客

小区/大厦安全管理人员已受指示，将查询进出屋苑陌生人士身份，请各业户通知贵亲友配合。为确保能使业户安居乐业，对于查询时所引起的不便，本公司先致歉意。

3）物资搬出

为保障业户利益，防止盗案发生，物资搬离屋苑须办理放行手续。由业户或其指定人员完善相关手续方可放行。若使用电梯，请提前向管理处申请。

4）防火

A、为避免发生火灾，业户应留意下列各项：

*切勿超负荷用电。

*切勿在单位内存放任何危险或易燃物品，切勿贮存过量的燃料。

*火柴及打火机等危险性物品请放置于儿童不能触及的地方。

*人员离开时，请关闭煤气及电器。

*请勿在走廊、楼梯及其他公共地方燃放香烛等。

*室内请小心处理燃烧的香烛、烟蒂、火柴等，更需留意火种是否完全熄灭。

B、遭遇火警

*打破消防警铃玻璃及高呼通知邻居尽快逃离现场。

*保持镇定，立即拨119报警及通知本小区/大厦消防控制中心。切勿假设他人已采取此项行动。

*关上所有气体燃料及电气开关。

*关上所有门窗。

*只用楼梯逃生，切勿使用电梯。

C、火灾逃生

*保持冷静确定逃生方向及安全门位置。

*出门前先以手触摸门板及把手，感觉热烫时切勿开门。

*在浓烟弥漫之中应采用之姿势沿墙角前进。

*沿充满浓烟的楼梯间下楼时应退着下楼，头部尽量靠近阶梯，以吸取新鲜空气。

5）煤气泄漏

如果家里发现有煤气泄漏，应立即开窗通风，不得开灯及使用电话、门铃等会发出电火花的设备，同时关闭煤气总阀，通知相关人员。

6）防风措施

刮风时请收回阳台上挂晒的物品，各种盆栽物品切勿放至阳台上部，关好门窗。

当气象台发布三号风球及以上信号时，尽量减少外出。

7）防水措施

*将贵重物品移至高处；

*切断电器电源；

水浸后：

*清点损失；-

*去除积水，打扫卫生；-

*加强保安，防止盗贼；

8）防震须知

*保持镇定，远离窗户、玻璃隔板、架或悬着的物件；

*躲在桌子或坚固的结构下，但不要躲在楼梯下；

*立即通知管理处或救援人员。

急救

如发生意外或紧急医疗问题时，应根据意外原因采取响应急救措施：

*使伤者处于温暖及合适的环境，并加以安慰。

*拨打急救电话120要求医疗急救服务。

*通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、电话号码、目击者、

事件情况等。

*在任何情况下，应尽量保持镇定。

八、停车场守则

1）屋苑内停车场为收费停车场，提供车位有偿使用服务，按政府相关规定及车位使用协议收费，所收费用用于弥补管理费之不足。

任何进入或使用本屋苑停车场之人士，须严格遵守下列停车场守则：

*车辆进出车场时，必须进行登记（录），并由车主及车场管理员对登录内容核实。

*车辆应按车场管理员的要求及现场的标识停放于规定位置。

*车辆停放好以后，拉好手闸，关好车窗门，锁好防盗锁,避免使用带报警音的防盗锁，车内请勿存放现金及其它贵重物品。请务必带走《车辆进出凭证》。

*车场应按车场管理员的要求及现场的标识行车，车速小于10公里/小时，禁止

鸣笛。

*场内禁止修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的

活动。

*请勿将有可能对其他车辆或人士构成危险的车辆停泊于停车场内。

2）摩托车、自行车

禁止无牌摩托车进入，业户及访客摩托车、自行车请于指定位置存放，并锁好防盗锁。

九、沟通联络

驻守本物业之安全管理员和清洁服务员较专注于保安事务及清洁事务，对于保安和清洁以外问题，未必全面了解及准确地给予解答或指导。为提高管理服务效能，避免不必要误会和阻延，除紧急事件外，业户若有不明之处或有任何意见、投诉，请直接致电或径往管理处。

此外，在各公共场所装有通告栏及意见箱，以加强与业户联系；若有书面建议，除邮寄外，亦可掷投意见箱。

欢迎各业户提供任何有关本物业之管理意见，恳请留下姓名及联系电话、地址，以便联络及跟进。

若投诉管理及服务人员，请尽可能录取编号、姓名，以便调查及处理。

十、常用电话

火警 119

匪警 110

交通事故 122

急救 120

电话查询 114

电话故障 112

报时 117

天气查询 121