2016年楼市六大特征 购房者进入政策宽松年

2016年正式拉开帷幕，股市一开始就迎来黑色星期一，搞得人心惶惶。2016年楼市会怎样？房价到底是何种走势？看看以下楼市6大特征吧。

一、市场环境：政策趋宽松化刺激需求释放

2015年，为促进国内经济平稳发展，金融市场由稳健趋于宽松，这样一来利好楼市的政策也不断出台。2015年以来，面对经济发展不景气，央行五次降准、五次降息，一方面促使更多资金逐步流向市场；另一方面，直接降低购房者的房贷还款成本，对楼市有较大的提升作用。

与此同时，房产政策不断宽松化直接作用于楼市去库存。2015年房地产市场进入政策“红利期”，有效地提升楼市信心。2015年中央出台的3·30政策，降低二套房贷款比例，个人住房转让营业税“5改2”，对刺激需求入市作用明显；同时，收紧土地供应，通过减少土地供应量来减少住宅潜在供应量。需求刺激加上供应减少，二者叠加以减少高库存压力。

在制度设计上，二孩政策全面放开，实为应对社会老龄化压力，但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。短期来看，对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的房屋需求结构变化；长期来看，受益于国民人口的增长，人口红利将继续释放，新增购房需求随之增长，特别是配套成熟的区域将成为购房的热点区域。

二、交易量：城市间住宅市场分化严重，一线及重点省会城市复苏，三四线城市依然萎靡

在楼市利好政策刺激下，2015年全国住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象，全国住宅销售量与2014年相比略降。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，可以看出，三四线城市住宅市场相对依然萎靡。

根据业内数据中心统计，2015年全国住宅销售量达9.6亿平方米，住宅销售量同比下跌9%。2015年一线及重点城市成交量明显复苏，除成都外，监测十城中九城新房交易量上涨，八城新房交易量同比涨幅在27%及以上，六城新房交易量从2014年负增长转为2015年大幅增长。其中，武汉新房交易量为十城之，同比涨幅高达39%。

三、房价：一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄

2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加，全国住宅销售价同比涨幅为五年高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄，说明一线城市投资效益依然较高，而二线城市投资效益降低，购房整体趋势逐渐转为自用为主。

根据业内数据中心统计，2015年全国住宅销售价同比涨幅为10%，较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市，新房成交价涨幅较大，其中涨幅大的依然是上海、北京，分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会，在经历两年下跌后今年大幅上涨，涨幅高达12%；南京、武汉等新房均价分别上涨8.1%、7.3%；成都、长沙等新房均价小幅下跌2.9%。

四、购房客户特征：80-85年龄段购房占半壁江山，贷款购房占比超七成

据业内数据中心分析，北京市的客户购房年龄逐年增加，目前的趋势是85前更爱买房，90后多以租房为主。在2011-2015年期间，1980-1985年出生的客户购房成交占比一直高，且高于50%，1986-1990年出生的客户购房成交占比约为15%。

高企的房价形成较大的购房压力，但对于贷款购房客户来说，2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低，还贷压力相对减轻，进一步导致贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计，北京市2015年贷款购房的比例为75.7%，比2014年增加了11.4个百分点。

五、去库存：全国去库存压力依然较大，但城市间分化明显，重点省会城市去化效果显著

2015年全国住宅待售面积继续高位攀升，全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用下，去库存效果显现，多地库存量下滑。在全国库存量上涨的背景下，一线及大部分重点城市库存量减少，说明三四线城市库存量未减反增，整体来看城市间分化明显。

据业内数据中心统计，2015年全国住宅库存量上涨8%。在一线及所监测省会城市中，武汉、天津一手住宅库存量高，武汉库存量高达2763万平方米。监测十城中七城一手住宅库存量下跌，二城一手住宅库存量小幅增长，而南昌则相对持平。在一手住宅库存量下跌的七城中，跌幅较大的依次是苏州下跌32%，天津下跌19%，南京、上海下跌13%，杭州下跌7%，武汉下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、长沙的一手住宅库存量分别上涨8%、7%。

六、潜在供应：在去库存主基调下，土地供应量明显收紧

2015年全国土地供应量与成交量同比下跌，各地严控土地供应量，土地供应量收紧，同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减，有利于住宅库存去化。

据业内数据中心统计，2015年全国土地供应规划建设面积为6.7亿平米，同比下跌18%；全国土地成交规划建设面积为5.1亿平米，同比下跌13%。

在2015年监测的一线城市及重点城市中，在供应量方面，除成都外九城土地供应量下跌，其中上海供应量大为553万平米，同比下跌21%；长沙供应量小为83万平米，跌幅大为78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上涨。在成交建设面积下跌的城市中，上海成交量也大为576万平米，同比下跌17%，长沙成交量也小为96万平米，跌幅大为62%。在成交建设面积上涨的城市中，北京上涨6%，苏州上涨14%，成都上涨23%。