物业管理的含义 物业管理基础知识有哪些？

物业管理的义、物业管理基础知识有哪些？在此房天下为您进行了整理，希望给你提供参考。

物业管理行业是一个和社会稳定、群众利益以及社会经济发展息息相关的行业。从目前来看，整个行业特别是住宅小区物业管理存在问题比较多。

要逐步改变这一状况，需要从几个方面着手：首先，需要进一步加强对物业管理行业的监管力度，加强市场的规范和管理；其次，在市场竞争越来越激烈的情况下，物业服务企业要充分认识到市场竞争的残酷性，有危机感和使命感，努力把服务管理工作做得更好；第三，要切实发挥业主委员会的作用，业主委员会委员一定要树立为全体业主服务的意识，要熟悉物业管理的运作规范，要懂法，会依法支持和配合物业服务企业的工作，依法维护全体业主的合法权利；第四，要提高物业管理从业人员的素质，通过严格的培训和考核，逐步提高他们的服务意识和服务水平。

物业管理基础知识概述

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理推行的是业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，物业管理和服务的对象是物业及物业的业主和使用人。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化的经营管理模式，最终实现社会效益、环境效益和经济效益相统一的管理目标。

本章从阐述物业及物业管理的基本概念着手，着重论述物业管理的概念、内容及作用，目的是使读者对物业管理有一个总体认识。

物业及物业管理的概念

房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，随着房地产业的发展而带来的对物业管理业务的需求已经摆在开发商和业主面前，对这一部分经济资源进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。国际上通行的物业管理已经运行了一个多世纪，而中国的物业管理服务是在改革开放、实行社会主义市场经济以后才出现的。物业管理在中国是蓬勃发展的一个新兴行业，是正在发展完善的新生事物。结合目前许多物业管理企业的成功经验，对物业管理的理论进行探讨和挖掘，对于形成科学合理的、有中国特色的物业管理理论和方法，是一件十分有意义的工作。

业主自治组织：业主与业主大会

一、业主

按照《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。一般是指拥有物业所有权的房地产开发企业和购房人及与购房人长期共同居住的自然人。

业主是物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人，是物业的主人，是物业管理权的主体。业主有权直接参与物业管理区域内的物业管理活动，即业主的自治自律管理。

二、业主大会

业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域成立’个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理企业

物业管理企业设立的第一步就是机构建设，这是保证物业管理企业正常运转、承担和完成各项业务的前提，也是重要的基础性工作。物业管理企业应依法成立并必须经有关部门的资质审查。物业管理企业的机构设置与部门职能的划分，除了要考虑企业的业务量及业务复杂程度外，更重要是要体现人员精干、工作高效的原则，从而使企业充满活力并具有竞争力。

建设部于2004年5月1日颁布施行的《物业管理企业资质管理办法》规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件不同．

物业管理的前期工作

物业管理的前期介入，是指开发商邀请拟从事所开发项目物业管理的有关人员，参与该物业的可行性研究、物业规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议，从物业管理和运作的角度为开发企业提出规划、设计、设备选用、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，为以后的物业管理的顺利进行打下良好的基础。

一、物业规划

在物业的规划设计阶段，建筑设计人员从功能设计上考虑得多，对物业管理考虑得少，这样会给接管的物业管理企业的服务带来问题，因此，物业管理人员欲在物业管理前期介人中发挥应有的作用，要具备物业规划的基础知识。

物业规划主要是指居住区的规划。居住区是构成城市的有机组成部分，居住区的规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性建设规划。居住区规划一般由房地产开发商制定，它的任务是为居民经济合理的创造一个满足口常物质和文化生活需要的舒适方便、清洁、安宁和优美的环境。

 物业管理的进驻阶段

接管验收不同于竣工验收。接管验收是房管部门、物业管理企业、建设单位自身以及个人对物业的接管验收。

物业管理企业的接管验收是指接管产权单位、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。它是物业管理过程中必不可少的一个重要环节。

物业管理服务的日常运作

房屋维护修缮管理

房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对其所经营管理的房产进行日常维护、修缮和技术管理。为了保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命，必须经常进行维修养护。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果，它对物业管理企业信誉有着直接的影响。

房屋维修管理的原则

1．“经济合理、安全实用”的原则

房屋维修管理要坚持“经济合理、安全实用”的原则。经济合理，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱多修房；要求制定合理的房屋维修计划和方案；安全实用，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。

2．“区别对待”原则

根据房屋建筑的年限，可把房屋大致分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护．保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。

3．“服务”原则

房屋维修管理必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立利健全科学的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决住户的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。

物业租赁经营

随着专业化物业管理企业的大量涌现，物业管理市场的竞争日趋激烈，传统的物业管理模式由于管理服务内容单一而逐渐失去其竞争力。为此，以专业化物业管理服务为主，实施多元化经营，将物业管理服务与物业租赁有机地结合起来，在管理为经营服务，经营促进管理方面实现互动，在提高物业管理服务水平的基础上，增加经营收益，使物业管理企业的经营增添新的亮点。

物业租赁是物业管理企业为获得经济收入而出让物业(房屋)的使用权，承租者为取得物业使用权而向物业所有者付出相应租金的一种经营形式。物业的租赁就其特征而言，分为两种形式，即一般租赁(或称传统的单纯的租赁)和连租约置业。

物业的一般租赁是物业的所有者根据其测定的或确定的租金标准及出租的面积，通过中介机构或直接向承租人收取租金。连租约置业是一般租赁的演变，是20世纪90年代初由香港创出的一种物业经营运作形式，它具有融资和置业的双重性质，对发展商可解决资金不足的问题，分散了经营中的风险，缩短了建设周期；对承租人可以获得极大的优惠并可进行二次开发、转租和经营。在承租的同时．承租人可具有某种投资性质。其基本做法是：开发商在进行某项物业建设遇到资金不足时，向承租者发出邀请，要求其先期注入部分资金作为预付租金(通常占总投资的1／2一l／6)，在项目建成后的若干年(通常为15～20年)，以1／2一l／4的租金水平将项目租给或部分租给承租人，或以低廉的价格(常规价格的l／2～1／4)将项目卖给或部分卖给租约置业人，再由承租人或租约置业人对项目进行装饰、二次开发及转租，承租人或租约置业人就会获得更多的经济利益。

档 案 管 理

物业管理档案的建立，是为了满足物业管理企业日常管理服务活动的需要．即在物业管理运作过程中运用科学的方法，将物业业主和使用人的有关资料整理、归档，以便更好地为业主和使用人服务。物业管理企业的日常管理服务活动贯穿于物业项目的前期管理、接管验收和日常管理的全过程之中，自始至终都应建立相应的管理档案，使档案管理真正为管理服务。

物业管理档案是物业管理企业作为一个全宗单位，将物业管理服务中的原始记录和过程记录形成文件资料，按照一定的要求，收集、整理、保管和使用的档案。档案是直接的历史纪录，它具有原始性和记录性的特点，有着其他资料不可取代的重要作用和价值。

 财 务 管 理

财务管理是物业管理的重要组成部分。现代企业的运行．离不开各项费用的发生。只有通过多种方式经济合理、及时足额地筹措到所需资金并良性运转．才能保证公司的事业发展。而通过合理的财务安排，最大限度地实现利润是物业管理企业经济主体地位的要求。为此，要加强物业管理企业的费用控制与经济核算，完善制度、改进方法．做到组织和人员落实，经常分析、检查各项指标情况，实现管理精细化，向管理要效益，全面提高物业公司的盈利和发展能力。

资金筹措是指为建立物业管理企业及满足公司运转对资金的需要，通过各种形式和渠道，集中使用内部资金和从外部借人资金。在市场经济条件下，外部资金的筹措只能通过健全的金融市场来进行，并且借入资金必须有偿，这些都直接冲抵了物业管理企业的经营收益。研究资金筹措的形式、要素及筹措方案，为物业管理企业的业务发展筹措到数量充足且成本较低的资金是财务管理的首要问题。

研究资金筹措的问题，首先要解决的是筹措资金的目的。筹资目的主要有两个：一是为组建物业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本金和长期资金；二是为经营管理过程中的资金不敷周转而筹集短期资金。资金筹措的方式有多种多样，不同的筹资方式，对物业管理企业意味着不同的资金成本。此外，不同筹资方式的限制性条件及操作上的难度也不同。物业管理企业应做好测算，慎重选择。