蓝领公寓火了 长租公寓再转向

”[摘要]“而有些开发商激进，有些谨慎，则在于每个房企的策略不同，其实力也不同，如融资成本低，其承压能力稍强。”明源地产首席研究员艾振强认为。
《时代周报》记者蔡颖来自广州。
六月十五日，相关媒体报导，品牌“自如”长租公寓的B轮融资即将结束，目前已筹集约5亿美元。据介绍，这一轮由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投，自如在这一轮投前估值约45亿美元。
但就在几天前的11日，远洋集团还曾被曝出打算在年内剥离长租公寓业务。此前，5月14日，朗诗绿色集团还发布公告称，将其亏损的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观及综合生活服务五大业务剥离给控股公司朗诗集团。
一方面，资本仍然不断流入，另一方面，它又被止损剥离。这一变化折射出长租市场正在发生变化。
「产业已无风口，企业更趋冷静，资本也更趋理性，头部企业将更加集中。」东航创办人李嘉诚对时代周报记者说，目前长租公寓的发展状况。
递增发展转存量经营。
各种迹象表明，长租公寓行业对于规模的追求步伐在放缓。除海洋和朗诗的退场动作外。正荣地产品牌“荣遇”长租公寓推进节奏缓慢，三年后才在上海落地项目。
而且，即便是强势龙头房企，长租公寓的发展速度也远远低于预期。
2017年，万科为第二年累计开业达150,000家。但去年泊寓只有6万家门店开业，除此之外，以“万村计划”来扩展租赁业务的计划也被搁置。
据龙湖2018年年报数据显示，龙湖冠寓开业53000间，与目标开业房间数65000间仍差12000间。
再也不固守规模，不少房企对长租公寓的投资重点已由增量开发转向存量运营。
据时代周报记者了解，广州万科广州泊寓已有29个项目开业，其中运营房近9000套，储备房近2万套，未来将继续发展壮大，释放储备房不断释放。
一个小户型长租公寓的CEO向时代周报记者透露，目前公司旗下共有300多套房源，暂时不会继续扩大规模，而是专注于提升服务，打造社区式的公寓一体化，发展超市、新店、快餐店等增值服务。
值得一提的是，在多数房企对公寓板块放缓之际，仍有企业将规模扩张视为现阶段的核心任务。
”“金地目前已拓房源约15,000套，运营约6000套。金地长租公寓规模将在2019-2021年迎来高速增长的三年，在一线城市核心地区，金地还将持续关注房地产市场购买机会，”金地向时代周报记者表示。
明源地产研究中心存量地产首席研究员艾振强向《时代周报》记者指出，“以西方发达国家而言，住宅满足后，需要进入商业房地产才能实现持续增长，目前我国住宅年需求量仍保持在较高水平。开发商需要为未来规划，而长租公寓就是其中一种业态。」
而且，开发商有些激进，有些谨慎，是因为每个开发商的战略不同，自己的实力也不同，比如融资成本低，其承压的能力就强一些。”艾振强补充说。
同时，一些公寓龙头企业收购动作仍未停止。
一月十七日，蛋壳公寓以2亿美元收购了爱租，二月，上海麦悦收购了寓见公寓的部分资产。五月二十九日，安歆集团和逗号公寓在战略发布会上宣布合并逗号公寓。
获利困境。
在跑马圈地规模扩张运动中，利润低、回报周期长、融资成本高的长租公寓短板逐渐显现。
苏宁易购金融研究院高级研究员陈嘉宁向时代周报记者指出，为实现长期运营，许多运营商采用重资产运营模式，必然会长期租赁或购买住宅地产，并进行装修，这也意味着投资成本高，资产模式重；受租金有限的影响，长租公寓利润相对有限，甚至无法覆盖成本。
而万科广州泊寓方面也对记者坦言，“泊寓的整体出租率目前仍在90%以上，但由于租金税费等流通成本较高，目前资金回流的时间还比较长，预计在7年左右。
据龙湖2018年年报数据显示，集团物业投资的租金收入为40.9亿元，占集团总收入的10.4%，实现租金收入4.2亿元，比2017年增长1062.7%。虽然收入大幅增长，但该公司整体出租率只有50.1%，至今仍未盈利。
此外，融资利率也成了长租公寓盈利之路的绊脚石。仲量联行分析指出，上海、北京、广州等地的长租公寓率分别为3.5%-4.5%。参考时代周报记者调查发现，公司的回报往往难以覆盖公司的财务成本。今年4月，“碧桂园发行17.17亿元租赁住房REITs”，利率5.75%。宋都地产于5月31日发行8亿元的房屋租赁公司债券，利率高达8.5%。
苏宁易购金融研究院高级研究员付一夫指出，长租公寓要想赢利，首先要避免像“甲醛门”这样的负面现象频繁出现，再通过连锁经营进一步扩大规模。
但是一些企业可能等不到扩张的机会。上面提到的小型长租公寓公司CEO向时代周报记者表示，一般每套房要实现盈利至少需要10-15个月的时间，从去年8月开始，就与投资方进行了接触，但一直没有达成合作意向，目前仍有自有资金支撑。
接下来的风口
在部分企业搬迁的同时，全租给用工单位，比白领长租更有坪效的蓝领公寓将成为下一个风口。
杭州市于2018年5月22日发布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，对蓝领公寓的需求申报、房源分配、人员安置、租金状况等方面作了明确规定。
同一年6月15日，北京市住建委也发布了相关文件，要求“蓝领公寓”每套住宅的人均使用面积不得少于4平方米，且每套住宅的住户人数不得超过8人，并率先制定了消防安全条例。
”艾振强表示：“实际上，蓝领公寓的坪效比白领公寓高出约1.5倍，自然也要高于白领公寓，与企业签订合同，时间也更为稳定。
尽管率较高，但蓝领公寓也面临不少发展困境。由于居住人口众多，管理安全问题也随之出现，除此之外，管理成本也相对较高。”艾振强补充说。
蓝领公寓真的开始“起火”了吗？据了解，安歆集团与逗号公寓合并后，其床位数由6万张增至近10万张，业务布局由9个城市扩大到17个城市。
此外，魔方方面对时代周报记者表示，其旗下的“9号楼公寓”已经覆盖8个城市，经营40家门店，为数百家企业的4万多名员工提供了租赁服务。
另外，碧桂园的“碧咚公寓”，自如的“城市之光”，也相继进入蓝领公寓领域，布局完成。