二手房屋交易前约定“四金”

在二手房买卖中，涉及钱款的项目主要有买卖金额、应付税费、水电杂费和维修基金，笔者将其简称为“四金”。目前因“四金”发生的纠纷比较多。根据现行法规，结合自己的经验，笔者认为，避免纠纷的关键是在签订房屋买卖合同前，提前对“四金”结算约定清楚，并注意相关问题。

买卖金额即通常所说的成交价。确定成交价格时，有以下几个问题值得注意：

（1）成交价通常不包括维修基金、水电杂费和应付的交易税费。若上家有“到手价”的要求，则在支付定金前就应在居间合同中加以明确。

（2）成交价是房屋毛坯价或带装修价格，在支付定金前，也应当在居间合同中加以明确。

（3）屋内附属设施、设备随房转让的，是无偿赠送还是折价转让，以及所折价款是否包含于成交价，都应当在居间合同中明确，并对设施、设备质量状况作适当约定。

（4）申请产权过户登记时，极少数人，为少付税费而向交易中心低报成交价，这是非常危险的，容易导致尾款纠纷。

二手房交易税费是和房屋成交价紧密相关的支出。在买房或卖房前，弄清相关政策规定是非常必要的。在正规中介公司的营业场所，一般都会明示现行的税费收取标准。这里有两个问题值得说明：

（1）对于厂房、商铺等非居住房屋，以及花园住宅、有限产权房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易税费的收取标准较为复杂，委托品牌中介或专业人员陪同，有利于避免买卖纠纷。

（2）包税（税费打包由中介代为缴纳）的问题。在中介过程中，虽然法律没有明文禁止包税委托、包税交易，但笔者不赞成这种做法。因为包税容易让少数中介从业人员有可趁之机，赚取差价。对于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、数额高，税费更加包不得。

水电杂费主要包括水费、电费、煤气费、电话费、物业管理服务费、煤气初装费、有线电视初装费等。和交易税费相比，这些杂费虽然金额不多，但也应约定清楚，防患于未然。通常以交房作为分割结算上述费用的临界点。

关于维修基金的转让问题，在《上海市居住物业管理条理》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》中均有明确规定。结合实践，笔者认为上下家应关注以下三点：

（1）维修基金专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修和更新，不能挪作他用。

（2）上家出售房屋，其物业维修基金帐户中的余额，不能提取或退还，可由下家通过物业管理部门与上家结算。

（3）维修基金是结算，还是无偿转让，应当在定金支付前就予以明确约定，否则定金支付后，根据“有约定，从约定；无约定，从法定”的原则，下家无权要求上家赠送维修基金。