如何买卖二手房？新房和二手房各有优势？

现在有很多人都会选择二手房，因为二手房的价格比较低，而且二手房的周围环境也是比较好的，现在大家对于生活的要求也是越来越高，所以有很多人在买二手房的时候都会非常的谨慎，那么，我们来跟大家说一说如何买卖二手房？新房和二手房各有优势？感兴趣的朋友们一起来看看吧。

如何买卖二手房

一、首先确定售价

如果委托中介，可以向中介询价。如果急于出售变现，可以通过报纸、网络等查看二手房交易市场行情，将价格定得比周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格稍低一些，但不可以过低，否则会使买家产生顾虑。如果不急于出售，在定价时则要考虑当地的房产增值速度。

通常情况下，出售二手房考虑的价格因素有：

1、房屋本身的因素

房屋的折旧及房屋剩余土地使用年限都会影响到房以的价格。

房屋竣工后即进入折旧期，而土地使用年限从开发商拿到土地使用权证算起，住宅用地期限为70年，从开发商取得土地使用证之日起过一年就少一年。

另外，房屋的朝向、楼层等自然状况也会对价格产生影响，南北通透的房子是所有朝向里的，这种房子比其他朝向更具有优势；

如果是高层，则一、二、三层等较低楼层的房价就会比其他的便宜。

此外，房屋的装修一也会影响到房价，如果房屋装修的很好，那么购房者就无需重新装修，“即买即住’，装修为买方省了钱，对卖方来说在房价中就应有所体现了。

2、环境因素

环境因素比较复杂，既有自然环境，又有社会环境。

比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等。

再如社会环境，在同一土地级别区，有的地区适合经商，有的地区适合居住。

此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套设施及中小学情况等，都会对房屋价格产生较大影响。

二、确定好价格之后，按照如下流程操作

（1）发布房源信息（或委托中介）

一般来说，二手房交易的中介费用由买方承担，因此，大多数二手房的销售都是通过中介完成的。在委托中介时要记住两个原则：一是找信誉好、口碑佳的中介；二是报价要准。并坚持自己的报价，否则中介会压低你的报价以赚取差价。

（2）带领购房者看房

掌握好带客户看房的尺度，不要过分热情或急切，要坦然接受客户对房屋的挑剔。

（3）买卖双方签订合同，卖方收取定金和首付款

当买方确定购买房屋时，应及时签署房屋买卖合同，并收取一定的定金，避免买方发生变化。定金的比例按法律规定不得超过合同总价款的20％，首付款的比例则由买卖双方共同协商。对于卖方来讲，首付款的比例越大，风险越小。如果买方是采取按揭方式支付房款的，那么首付款的比例不能低于银行规定的首付款比例。

（4）办理房屋产权过户手续

如果是通过中介交易的，办理房屋产权过户手续都由中介指派专人进行协助，买卖双方在提供了相关文件后，只要亲临过户大厅进行过户认证签字就可以了。

（5）卖方收取剩余价款

如果买方采用全款支付，剩余价款在提交过户资料的当天收取；如果采用贷款方式支付，剩余价款则由贷款银行直接支付给卖方。

（6）物业交割

卖方应会同买方（和中介公司）到所在小区的物业公司当面结清卖方应缴纳的物业费、停车费、水、电、天然气等费用，并由物业或中介公司出具物业交割单，由买方作为新房主与物业公司签署物业服务协议。

新房和二手房各有优势

1、地理位置因素

新房：随着市中心内可供开发土地的缩减，越来越多的楼盘均开发在偏远区域，因此新楼盘大部分地理位置相对较远。

二手房：大多数二手房由于建成时间较早，因此多分布于城市中心区或较成熟商圈内，地理位置也就自然优越些。

点评：从地理位置因素考虑，二手房占有较大优势。

2、房价及户型面积

新房：新房普遍户型面积较大，单价较高，如此算下来总价自然不菲。尤其是位于市中心区域，由于开发商从追求利润的角度出发，因此大面积房源占到很大的市场份额，这也导致购房成本大增。

二手房：

二手房户型面积普遍偏小，因此其总价相对较低，而这正是购房者所看重的地方。同时，二手房的价格更为多元化，选择面更宽，有不少建成时间并不算太长的二手房，其单价也要低于周边的新房，相对来说实惠得多。

点评：从户型面积总价来看，二手房占上风。

3、交通环境

新房：新房的交通状况受到客观条件的制约，如位于轨道交通沿线，交通状况自然非常便捷，但如果没有轨道交通，则十分不便。

二手房：分布于市中心内的二手房交通方便，为人们日常出行提供了便利条件。

点评：从交通环境方面看，二手房与新房所占优势各不同，不过总体来看，二手房稍占优势。

4、购房风险

新房：由于预售制度的存在，目前购房者所购买的新房通常是所谓的“期房”，而购房者只能看到开发商提供的样板房，凭空想象未来的家，而一旦交房入住后购房者就会发现房屋的某些细节方面与开发商最初承诺的不相符合，不免让人产生上当受骗的感觉。

此外，其中的风险在于开发商无法办理大产证，从而导致购房者也无法取得产权证。还有就是期房存在“烂尾”的风险，这是由于开发商资金链出现问题，难以为继所致。

二手房：二手房是现房现卖，所有的都摆在明处，房屋品质好坏一目了然，与购买期房相比，降低了购房者的风险。当然，二手房也不是完全没有风险，二手房交易的风险在于来自卖家诚信方面的风险，如故意伪造证件卖出他人房产，可能导致购房者竹篮打水一场空。

点评：期房的不可控因素太多，而二手房相对要小得多。

5、物业服务

新房：现在新房都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。同时，在聘请物业公司时，往往也会选择那些信誉好、服务品质高的公司。

二手房：在很多地区二手房一般是建于上个世纪80年代以前，小区绿化一般，同时社区内车位缺乏，十分拥挤；物业管理都是由一些规模较小的公司来管理，管理水平参差不齐。

点评：物业管理水平新房优于二手房。

6、外观和室内布局

新房：所有新建楼盘外观都具有自己独特的个性，追求新潮；室内布局也比较合理，大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等符合现代人的居住理念。

二手房：建设年代久远的二手房主要从满足居住功能出发，而忽略了其他的元素，因此外观传统单调，千篇一律；同时室内布局也难以让人满意，如空间狭小，功能简单等，甚至有些房间没有窗户，连采光都成问题。

点评：从楼体外观、室内布局来看，新房优势明显。

7、整体商业氛围

新房：在国内，楼盘开发在先，而商业配套在后，一般说来，尤其是建在偏远区域的新房，其市政配套、商业设施、氛围等并不十分成熟，有待进一步开发与完善，对于先到者来说，等待期限一般在5年左右。

二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁。

点评：从整体商业氛围来看，二手房配套明显要好于新房。

8、未来发展前景

新房：新房的潜力不小，这是因为虽然大多数新房所在区域相对较偏远，但是随着轨道交通的建设开发以及市政整体规划进程的进一步加快，远郊区域楼盘将会逐渐吸引人们的眼球，而逐渐受到购房者追捧。

二手房：购房讲究地段，二手房凭借其地理位置优越、交通便利、小户型面积、总价较低等优势一直是市场中的热点物业。同时，由于其在租赁市场的强劲表现，其潜力也不容小觑。

点评：新房、二手房优势各不相同，其未来发展前景各具优势。如果从保值增值角度来考量，小面积二手房更加值得关注一些。

9、建筑品质

新房：目前的新房在节能环保方面比二手房要出色得多，如拥有更好的能源系统，更好的隔热系统、密封系统等，这也对环保有益，新型建筑将会减少二氧化碳的排放。当然，这些低能源消耗也减少了房主的支出。

二手房：由于建成年代久远，因此在建筑节能技术方面没有应用。

点评：在建筑品质方面，新房高出二手房一大截。

10、社区邻居

新房：目前，很多人在买房时都比较注重周边邻居的素质等软环境元素，因此在买房时，周边邻居也成了一个重要的参考指标。在买新房时，购房者无从知道自己的邻居会是什么样的人。

上面有关如何买卖二手房，新房和二手房各有优势的全部知识，二手房的交易是对于房产交易过程中比较重要的一个部分，而且二手房的本身价格和优势都可以让二手房散发出独特的魅力，所以二手房的市场是充满着活力的，希望这篇文章可以给大家带来帮助。