数据告诉你：在北京生二胎换房压力有多大？

近身边很多朋友都在计划小房换大房，仔细一问，才知道好几个都是怀了二胎的。

现在买房难，买“二胎房”更难。北京究竟有多少人正在为了二胎的到来准备房子呢？这些人的压力究竟有多大呢？

大数据告诉你答案。

“全面二胎”能释放多少购房需求？

北京市计生委负责人指出，据测算“全面二孩”政策的出台，使得北京市符合全面两孩政策、可生育第二个子女的常住育龄妇女数量约增加236万。北京某调查公司和网上的各项调查问卷预计，其中有生育二胎意愿的女性占到30%左右，即71万人。

这其中，如果同时有住房改善需求的有50%，“二孩政策”给北京住宅市场带来的需求量约为35万户（一个已婚女性对应一户家庭），这一需求量预计从政策执行到真正实施购房大概需要五年的时间，那么每年的改善需求约在7万套。

以2016年为例，如果预计今年一、二手普通住宅总成交量约为27万套，其中改善成交量约占60%，大约16.2万套左右。那么因“二孩政策”带来的需求约占到一、二手住宅全部成交量的26%，改善成交量的43%左右。借力今年二孩政策等推动，改善性客户继续成为楼市主力。

现在，你知道生二胎换个房有多少人在跟您竞争了，我们接下来看看应该买的房子有什么变化。

那么对于这7万改需朋友，要换什么样的房子呢？

从网上一些攻略，结合身边一些朋友的案例，不难发现，有了二胎之后的房子，至少应该满足以下三个条件：

一是面积大：三居室往上走

按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要：父母一间、孩子一间、老人一间。如果不需要老人来带孩子，父母一间、孩子一间，还有一间作为书房或者休闲房间，也是刚需范围。但是如果生了二胎。三房肯定是不够住的。孩子小的时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。那个时候：父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，可能四房才是刚需产品。

二是户型设计周全：保姆房或老人房

二孩家庭，只靠父母照顾两个孩子是非常辛苦的。生一胎的时候，有很多家庭是老人帮着带孩子，但是二胎的时候，老人可能年纪大了，身体扛不住，自己都需要人来照顾，更多情况下的两孩家庭可能要请保姆，而且有可能会成为常态。

目前市面上就有许多高端产品将保姆房纳入设计范围，相信全面放开二孩政策以后这个范围会更广。

这些都生二胎买房比较基础性的要求，知道了这些，我们再来看看市场上的情况，满足这些条件的房产，会不会真的因为“全面二胎”的到来而涨得更快呢？

三居室、四居室真的涨得更快了吗？

从政策执行前后新建普通住宅的成交价格涨幅可以看出，三居室的成交涨幅要明显高于全市平均成交价，“全面二孩”政策执行后较“全面二孩”执行前和“单独二孩”政策执行前三居室成交价涨幅分别为30.8%和72.3%，较全市新建普宅成交价涨幅分别高9.4%和11%。可以看出市场上三居室的需求热度高于平均值。

而从二孩所需的刚需和改善户型三、四居室成交情况来看，在2014年“单独二孩”政策开始执行的当年，三居室成交占比出现明显增长，同比上涨了6.5%，首次涨至40%以上；政策执行的第二年（2015年）三居室占比保持稳定，四居室成交占比同比有了1%的明显增长，占比从5%涨至6%以上。

当2016年“全面二孩”政策执行后的半年间三、四居室的成交占比已经有了明显变化，两者较前一年分别上涨5.2%和0.7%。

总体来看，三、四居室的成交量总占比在单独二孩政策后上升至50%，全面二孩后上升至55%以上。

后看看改善性住房总价的变化

不难看出，今年上半年新建住宅成交市场中，对于二孩家庭刚需和改善户型提升为120-150平米，总价在400-700万之间的三居和170-210平米，总价在800-1000万的四居。未来该面积段和总价的产品成交占比还将继续提升。