北京别墅二手房价格 二手别墅有价有市

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来源网络2012-12-04

北京二手别墅价格

单价超过10万元一平米的二手别墅，今年以来成交不输一手别墅。成交行情是有价就有市。

东地产汪露报道

别墅金贵，已经众所 。在新房市场已经 的别墅产品，二手房市场也是大同小异。超级富豪们即便空置，卖房的意愿也不大。

在2012年的上海二手房市场，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者了解到，截止10月底，2012年上海二手房市场中别墅共成交1578套、成交面积37.28万平方米。其中独栋别墅共交易512套、16.89万平方米，独栋别墅的交易套数、交易面积的全市占比分别为32.45%、45.31%。

上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，近期助推楼市的信贷放松政策及利率的下调直接影响独栋别墅成交量的增加，追求资产保值、的需求为主要目的。事实上，选择别墅产品，是地产人的不败法则。

别墅项目后续土地供应仍难“解禁”，别墅产品在用地布局、产品品质的突出。在2012年的二手别墅成交中，位于长宁区新华路(小区网论坛)(小区网 论坛)板块的梅泉别墅以成交均价152390元/平方米达到别墅成交价格的制高点。二手房市场和一手房一样，越是贵的，可能越稀缺，未来空间也越大。

本期《东地产》盘点沪上2012成交单价超过10万元的二手别墅，从小区品质、物业服务、转手率等方面评估未来前景。

梅泉别墅

弥足珍贵的老洋房

所属板块：长宁新华路

近成交时间：2012年1月20日

成交房源面积：399.5平方米

成交单价：152390元/平方米

成交总价：6088万元

挂牌均价：9.3万元/平方米

市场现状：因为梅泉别墅以使用权方式转让，且单价高企，故整年带看需求一直不是板块内主流，占比不足总量的5%。

因为其稀缺性以及浓重的历史感，梅泉别墅一直以来都受到客的追捧。但这种珍贵的老洋房往往是有价无市。21世纪不动产上海锐丰新华二路店区经李栋告诉《东地产》，梅泉别墅挂牌量极少，每年 多也不过成交1-2套，有些还是分割出售的，愿意整栋出售的老洋房更显得弥足珍贵，平均年换手率不超过5%，因此其成交价格也在节节攀升。

由于无可比拟，李栋只能给出一个保守估计，每年至少以10%的速度在上涨，目前挂牌均价已达到9.3万元/平方米，另外此房为使用权房不受限购令影响。

小区现在居住人群以跨国公司高管、名流及政要为主，也包含有一部分原本居住于此的老上海人。每幢别墅的租金不少于15万元/月，极少分割出租。

建议：

者 有一定的资金量，或可抵押资产。多数银行是不以一般房贷办理老洋房购置，所以全额付款的方式较佳。退而求其次，可以用已有资产抵押，获取抵押贷款，目前市场上常用的方式是按揭贷款。

四季雅苑

内环稀缺别墅

所属板块：浦东花木

近成交时间：2012年3月18日

成交房源面积：419.1平方米

成交单价：124000万元/平方米

成交总价：5193万元

挂牌均价：10万元/平方米

市场现状：由于小区本身品质较高，挂牌在售房源稀有，仅1-2套。

不同于老城区的洋房，在上海内环内， 的地方，有这样一排排整齐的红色外立面的别墅，利落干脆，四季雅苑居住者中外籍人士多。

四季雅苑由多幢独栋别墅，联排别墅及酒店服务式组成。占地面积为270000平方米，绿化率达到55%，是一个以 别墅为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中3万平方米的景观公园。西南门出口处就是耀中国际。

德佑地产碧云分行经理丁杰告诉《东地产》，由于稀缺性，小区挂牌量少，一旦有好的房源挂牌，去化很快。

建议：

但凡关注过别墅的人，提及该板块别墅自然会产生一种认可感，不是认可它的别墅造的有多豪华，多气派而是对它的区域环境、业主的肯定。此外，该小区地理位置优越，出租达98%。

西郊庄园

依水临绿好居所

所属板块：闵行华漕

近成交时间：2012年8月29日

成交房源面积：586.62平方米

成交单价：115918元/平方米

成交总价：6800万元

挂牌均价：7.1万元/平方米

市场现状：根据周边中介介绍，小区挂牌放量有限，基本面向少数购房者，因此咨询的客户数量也相对较少，中介门店每月带看客户平均1-2组左右。

作为纯独栋别墅小区，西郊庄园具备较强资源稀缺性。整个园区依水系划分为18座岛、5片湖泊，依水而住，临绿而居，生活氛围浓厚。

汉宇地产数据显示，西郊庄园03年单价为3.5万元/平米，目前挂牌价翻番强劲。小区受大虹桥辐射，驾车15 内到达虹桥枢纽，交通便利。

西郊庄园近90%的入住率及高租金一直是港台及中国一些富豪热品。西郊庄园目前的业主主要是跨国集团董事长、政要及内地一些 富豪。自2010年4月政府房产政策调控2年半以来，西郊庄园是上海少有的几个价格不降反升的别墅楼盘之一。

建议：

由于小区挂牌房源数量相对有限，市场反而积累了一定的客户资源，因此性价比较高的房源在挂牌后的1-2个月内，就能找到合适买家。

万源城·御溪

高品质纯白别墅

所属板块：闵行古美

近成交时间：2012年7月20日

成交房源面积：349.4平方米

成交单价：114482元/平方米

成交总价：4000万元

挂牌均价：8-10万元/平方米

市场现状：由于小区本身品质较高，挂牌在售房源稀有，仅1-2套。小区很受一些客户的欢迎，看房询问的客户也较多。

方形塔楼，红瓦白墙，细长的马蹄形窗户，原西班牙风情展现的 ，这便是由城开集团打造的万源城御溪。该项目地处闵行古美板块，距离中环线约700米，沪闵高架不过1500米，是中环内 的独栋产品。整个项目仅有64栋，其中水景包围的环岛别墅堪称 ，并以1.2亿元天价售出。

据汉宇地产闵行区域副总经理韦新华介绍，该项目的主力户型为350-700平方米，并兼有200-500平方米的地下空间，目前挂牌在售的房源稀有，仅1-2套，其挂牌价格也是不菲，基本徘徊在8-10万元/平方米。

与此同时，该楼盘的租金也较高，基本都要在5万元/月以上。目前该小区的居民多数以江浙一点的富商以及政府政要为主。

建议：

万源城御溪凭借产品本身的品质，值得珍藏。在购买产品时，买家也要量力而言，目前每栋的价格已经达到3000万以上。

御翠园(小区网论坛)(小区网 论坛)

颠覆别墅配套少的典型代表

所属板块：浦东世纪公园

近成交时间：2012年9月24日

成交房源面积：483.27平方米

成交单价：113808元/平方米

成交总价：5500万元

挂牌均价：8-10万/ 平方米

市场行情：御翠园挂牌价格较高，能够买得起的客群有限，因此客户询问情况也较少。但热衷租赁的客户很多，基本上每天都会有电话询问情况。

御翠园位于花木路近芳甸路，由和记黄埔开发，是内环板块内品牌的别墅项目。楼盘北临联洋国际社区，步行10-15 就是大拇指广场、联洋广场、世纪公园等成熟配套设施。与此同时，社区内会所的软硬件配套设施均有一定的讲究，

据汉宇地产联洋分行经理李其峰介绍，御翠园中806 平方米的户型为 ，这种户型配有室内地下游泳池，但是由于房源量不多，因此在市场上该类房源的挂牌量稀有，并且其市场价格也是不菲，普遍挂牌总价均在6000万以上，同时其租金一般也要达到了10万元/月。此外，项目还设计了260平方米和480 平方米的小户型，其售价基本徘徊在8-10万/ 平方米，租金则在4-8万元/月。目前小区居民主要以境外华人和外地富豪为主。

建议：

御翠园地处内环之内，与世纪公园相邻，多数别墅项目难以与其匹敌。但就产品本身而言并非十分出众，区内密度相对较高，每栋房源的栋距也较近。

世茂佘山庄园

名副其实的庄园

所属板块：松江佘山

近成交时间：2012年9月14日

成交房源面积：607.46平方米

成交单价：106180元/平方米

成交总价：6450万元

挂牌均价：8-10万元/平方米

市场现状：社区独栋别墅共有72栋，受到房源供应的限制，挂牌在售的房源一直 ，而每年能够成交的情况不过在1-2套。

在佘山上转悠一圈，就能发现汇集了不少 的楼盘，其中世茂佘山庄园尤为让人“赏心悦目”。每栋房源平均占地8亩，社区容积率仅为0.1，给人名副其实的庄园感受。此外，社区的 ，以一个岛屿引入自然水系将其独立而成，占地约32亩，并且在2009年该栋豪宅以价值3.8亿元被人迅速摘得。

据汉宇地产莘闵别墅分行 经理向飞介绍，凭借天然的宜居环境和超低密度规划的，世茂佘山庄园一直受到超级富豪的追捧。社区独栋别墅共有72栋，受到房源供应的限制，挂牌房源一直 。

向飞说每年能够成交的情况不过在1-2套，而至于房源的挂牌价格也是一房一价，如果要概括的说基本在8-10万元/平方米。目前社区的居民多数为超级富豪、社会名流等人士。

建议：

购置该项目的购房者需具备雄厚的经济实力，该楼盘无论是还是保值性都高，值得珍藏，尤其是32亩的 。