第二套房贷款仍未放开 首套房贷利率重回7折难

 21世纪经济报道2012年6月14日报道降息带来的利好逐渐显现，而首套房贷利率重回7折被寄予厚望。但本报记者的调查显示，当前一线城市首套房贷利率主流仍为8.5折，只有极少数银行可以做到7折，且申请条件仍相当严格。

银行业人士表示，从长期趋势来说，首套房贷利率普遍重回7折也难。由于各银行之间揽存竞争加大，存款利率上调幅度加大，导致房贷利率不可能出现大幅优惠，否则银行将会因利差缩小而亏本。

首套房贷利率难7折

6月7日，银发142号文件提及，个人住房贷款利率浮动区间的下限为基准利率的O.7倍。

有些开发商将其夸大为央行信贷政策的再松动，但据本报记者了解，上述文件只是重申了个人住房贷款的下限为基准利率0.7倍的指导原则，并非什么新规定。此次降息后，大部分也依然维持之前的贷款政策，个别银行甚至因为存贷差变小，反而减少了折扣。

本报记者咨询京、深、穗三地多家商业银行，其中工行、建行、交行、浦发、汇丰多家银行表示，降息之后，他们的房贷政策暂时维持不变。其中北京中行有关人士更表示，首套房贷利率的下限从过去的8.5折提高至9折。

“目前银行都维持原来的利率政策，大部分银行可以给予首套房贷8.5折的优惠，暂时还没有听说有下降到8折的情况。”北京中原地产市场研究总监张大伟说。

链家地产(微博)市场研究部陈雪认为，房贷7折只是个“理论值”，短期内很难实现。就现在的情况看，在没有银行率先进一步下调利率的情况下，很少有银行会主动加大优惠，除非某个银行放贷业务被竞争对手过度挤压。

张大伟称，此次降息后，由于存贷款利率的浮动区间扩大，银行在揽存压力的作用下普遍上调存款利率，利差明显被挤压，如果贷款利率再往下大打折扣，就更难赚钱了。

现在，5年期以上房贷的基准利率是6.80%，8.5折后的水平为5.78%，8折后是5.44%，7折后是4.76%；而5年期定存的利率为5.1%。若执行8.5折优惠利率，银行的息差已经有限，打8折的话基本算是平手，要真是打7折就只能是“赔本赚吆喝”了。

张大伟估计，首套房贷8.5折的利率下限目前很难往下突破，除非银行房贷额度突然猛增。陈雪也持上述看法。

二套房贷仍未松动

在首套房贷预期放松的同时，二套房贷也发生了一些微妙的变化。

近日银监会出台的《商业银行资本管理办法（试行）》中，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一为50%。而此前的征求稿中，二套房贷的风险权重设定为60%，有业内人士据此认为，这意味着二套房贷有所松动。

但中国银监会国际部主任范文仲澄清说，上述管理办法中对个人房贷的风险抵押的权重，设定的比例一直就是50%，不存在修改标准的问题，也不能推断出二套放贷会放松这样一个结论。

光大银行(微博)(2.99,0.11,3.82%)经济学家盛洪清也指出，对个人住房抵押贷款风险权重的规定，严格意义上不能算是新规，目前商业银行对于这部分贷款风险权重一直是统一的50%。只是在此前的征求意见稿当中将首套房贷和二套房贷区别开来。

从市场上来看，二套房贷利率也没有任何松动的迹象。调查显示，京沪深穗多数银行仍然执行二套房贷1.1倍的利率。

深圳一家商业银行个人房贷部人士称，对第二套房，他们严格按照住建部等三部委发布的认定标准执行。现在贷款者在申办个人房贷时，必须签署家庭拥有房屋套数的格式化书面承诺书。

张大伟认为，银行是否放松二套房贷，取决于银行的贷款额度，目前来看暂时不太可能。21世纪不动产(微博)分析师粟日表示，除了限购，二套以上限贷是此轮调控的核心，如果放松二套房贷，就是调控政策的大松动，至少2012年内不会出现这种大变化。