房产合同更名需要什么条件?房产合同更名注意事项

编者按：由于各种原因，我们常常面临房产合同更名的问题，办理房产合同更名需要注意些什么？在怎样的条件下才可以办理房产合同更名？

办理“商品房买卖合同更名”需注意哪些事项：

1、对于尚未交付的房屋，因不存在使用等问题，在合同中着重约定办理更名手续的时间、费用承担、各自义务及附属材料的交接等。

2、对于已交付的房屋，因已交付使用，除具备上述条款外，还应注意房屋的水、电、暖、物业管理、煤气、有线电视、网线等证书的交接、费用的结算等。

房产合同的更名问题（来源：中顾法律网）

首先要提醒您如果合同已备案，则无法更名。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》中明确规定：“禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋 权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋 权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”因此，合同备案后不能通过更名来进行交易。

但是你也可以同开发商协商撤销合同，开发商同意的话，先要撤销合同，并且原合同撤销之后，您要再次签订合同重新备案，这样是可以的。这里面 关键的是要取得开发商的同意，并且您需要确定，是否原合同真正撤销，而您的合同可以成功备案。

“商品房买卖合同更名”，即将商品房买卖合同中原买房人的名字变更为现购房人的名字，对于开发商来说，房屋还是那一套，并未多卖出，但购房者却因更名换成了另外一人。即开发商解除与原购房者的合同，再同新购房者重新签订一份合同，但房屋价款仍按原合同执行。

实际上，房屋更名的实质是二手房买卖的关系，过程中需要交纳4%的契税、5.5%的营业税、千分之一的印花税、80元登记费、20元配图费、1%的个人所得税、交易费是每平米6元，一般来说是5个工作日可以完成。也可以选用赠予的方式，赠予过户与买卖过户相比是在应缴税款的基础上多一项公证费，而且需要交纳20%个人所得税，这项税款直系亲属可免。

依据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，尚未取得该商品房的产权证，依法不享有商品房的 权，因此签订的房屋转让合同因其尚不享有房屋产权应为效力待定的合同，须等权利人追认或取得处分权后方为有效。