买房支招之按揭买房:贷款买房的首付怎么计算?

置业专家指出，买新房和二手房在贷款首付的计算方法上有较大区别。办理新房贷款时，首付款是按照购房时的市场价作为参考，但办理二手房屋贷款是根据评估价作为参考。所谓评估价，就是根据当时的市场情况，通过银行指定的专业评估机构进行房产价值评估而计算得来。

通常，二手房评估价大多为市场价值的80%，部分房龄较长的房屋这一比例会更低。按照“贷款额上限等于二手房评估价80%”的比例计算，购房人实际能够获得的二手房贷款额度 相当于全套房屋成交价的64%，因此二手房买主的首付款比例将大增。近期二手房市场回暖，但是由于一些买家对二手房交易首付款的计算方法不了解，因此陷入困境。

值得注意的是，有些中介在签合同前故意隐瞒真实的首付款，并在购房合同中明确首付款的付款期限。这样在定金已付的情况下，无论选择退房还是逾期交齐首付款，购房人都可能会面临高额的违约索赔。

专家提醒，二手房买主须留意购房条款中有无如“银行未能批准贷款，购房合同自动解除”等免责条款，以确保在因房龄太老贷款难的情况下，买方可免于高额违约索赔。

广州首套房贷调查多数可首付二成利率七折

在二套房首付四成“一刀切”的同时，近日又有消息传出，部分银行的首套房首付标准也“水涨船高”，悄然从两成提至三成。昨日，记者以购房者身份咨询了广州各大银行，发现目前仍有超过半数的银行在执行首套房首付两成的标准，而利率方面也还可享受到 多30%的优惠。不过，地产中介及银行个贷的工作人员也向记者建议，如果能支付三成以上首付，获得30%的全额利率优惠的概率会更高。

仍可首付两成

据记者了解，相比二套房四成首付的“一刀切”规定，目前除中行、工行、深发展、广发等几家表示首套房（一二手房均包括）执行三成首付外，购房者仍然可在其他银行申请到首付两成的优惠。但需要注意的是，一些银行对于一手房和二手房有不同规定。例如，建行就规定，一手房 可首付两成，但二手房必须付三成。而交行更分类规定只有144平方米以下的一手房，才可享受到二成首付，144平方米以上及二手房则 必须付三成。

对此，银行业内人士向记者解释，监管部门此次调控房贷，除了出于信贷总量的考量之外，也是为配合房地产市场的调控，抑制投机行为。“而这种投机行为大多是在购买多套房的时候，三套房及以上的贷款都比较难有优惠，问题主要集中在二套房上，所以有一些相关的指导出台。”该人士表示，据他所知目前监管部门并没明确上调首套房的首付比例，大部分银行还在执行两成标准。但他也透露，首套房一直都没有全部按两成比例执行，去年、前年都有三成的，主要是各银行从客户的资质方面进行综合考量。而如今执行三成的比例应该会有所增加，一方面是加强风险控制，一方面也是因为要控制贷款规模。

三成首付优惠多

除首付还可享受两成比例之外，首套房的利率优惠也仍然延续了此前 七折的执行标准。不过，记者在采访中也了解到，要享受七折优惠利率，银行会对贷款比例和房屋情况制定一些限制，相比首付两成的个案，首付三成以上的更容易得到优惠。光大、建行、兴业等几家银行的个贷部门工作人员就告诉记者，如果首付三成，基本上都可以享受七折利率优惠。

“首套房首付两成没问题，但利率的优惠我还要跟银行问一下，具体结果要看审批情况。”广州某地产公司的中介对记者表示，相比首付比例，贷款利率则变数较大，要综合客户的职业、资产情况等考量，“如果是公务员、医生、老师、国企职工等职业就比较容易申请到。”在采访中，不少地产中介建议记者还是付三成首付，这样几乎没有任何被拒贷的风险，而且每月的还款压力也较小。以购 00万元的房产（以等额本息方式贷款20年，且享受七折利率优惠）为例，如果首付两成，则月供4914元，共需支付利息37万余元，而若首付三成则月供4300元左右，共可少支付利息4万多元。

月初贷款较容易

记者调查了解到，由于今年1月初放贷过快，导致在上月底已经有部分银行暂停了对包括个人房贷业务等在内的新增贷款的审批及放款。但有消息称，进入2月份后，贷款审批及发放将会有所松动。有地产中介表示，上月底被压下的三四单业务这几天就会由按揭公司送到银行进行审批，预计月初这段时间会比较容易通过，因此他也建议想申请贷款的客户尽量赶在月初，获批的概率较高，流程也会走得快一些。

而有银行的工作人员也表示，根据今年监管部门均衡放贷的指导思想，每个月的额度都基本已经定下来了，各家银行要根据这个节奏放贷，如果期内超过额度只能停贷，所以肯定是每个月初或每个季度初比较容易获批，到月中或月底如果额度已经用完了就会比较紧张，银行可能会把这笔申请拖到下个月再审核。“拒贷的可能性不是很高，但是流程就会比较不确定，审批延后，放款也要顺延。”