贵阳楼市:"超级大盘"能否激活楼市复苏?

刚刚过去不久的2015年，贵阳楼市在成交量、成交面积、成交价格等多个方面均有不大的升幅，楼市基本面在2015年比较稳定，这是令人安心的现状。这样的现状一部分是2015年国家大批“救市”政策驱动下产生的，一些是房地产开发商转变思维加大投入产生的，而还有一部分是贵阳楼市本身的特点造成的，本文就是着重在说这第三点。

超级大盘带动下的“复苏”

2010年开始，花果园和未来方舟两个前所未有的巨大规模房地产开发项目横空出世，引领了贵阳市近年来被广为讨论的“超级大盘”模式，2015年，这两个项目纷纷进入全国单个项目销售排行榜5强，花果园项目全国销售数据第一的宝座无可撼动。可见，读懂了这个“超级大盘”模式，也就读懂了贵阳楼市，也就能预测这个市场未来的走向。

首先，“超级大盘”时代，贵阳楼市重要的一个特征是“两极分化”严重，2015年，花果园和中天未来方舟这两个“超级大盘”全年的总网签套数、面积之和均占到了全市数据的25%强，在全市低迷的2014年，这个数据更是一度达到了31%。而2015年，贵阳全市在售的134个房地产项目中，网签面积前10的项目占全市总网签数据的47%强。

在几个销售优异的大盘的支撑下，贵阳房地产市场拥有相对较高的稳定性，在全国市场整体疲软的大环境下这些项目在2015年保持了强大的生命力和冲劲，带动着整个贵阳楼市数据非常“好看”，这正是2015年贵阳楼市呈现“复苏”姿态的重要原因，实际上在这样的“好看”背后，贵阳的房地产市场正在向一个在其他城市从未出现过的方向前进着。

超级大盘们的盛宴

我们以花果园项目为例，该项目2015年共去化商品房1.5万套，成交均价（建筑面积）约为4500元，对应这个价格的是贵阳市的“刚需住宅市场”。以每个家庭3人计算，则花果园项目光是在2015年就满足了近5万人的刚需住房需求，如果从开盘开始计算，花果园项目已累计完成销售14万套，满足了42万人口的刚需住房需求，占贵阳市总人口的近11%。

而贵阳市2010~2014年年均人口净增长数量为1.95万人，即使把这1.95万人的住房需求全部计算为刚性需求，也不到花果园总销量的5%。从这个角度上来说，花果园作为一个超级大盘，基本将贵阳市的刚需住房需求“吃净”，完成了市场的垄断。从2015年贵阳房地产项目成交排行榜上就可以看出这一点，除了中天·甜蜜小镇凭借经济适用房的定位出现在榜单上之外，同样价格定位的其他贵阳楼盘均未出现在排行榜上。

“超级大盘”凭借自身的规模优势将开发成本摊薄，根据2012年的报道，花果园项目拿地的平均楼面价格仅为600元/㎡，而2015年末，贵阳挂牌出售的宗地平均楼面价格为2377元/㎡。在拥有不差的地块位置的前提下，大规模、低成本可以让“超级大盘”长期维持低售价，而低售价带来的则是长年居高的销售量。这样的销售量成为了“超级大盘”的真正“撒手锏”，让同一细分市场中的其他中小房地产商感到随时有一把“钢刀”架在自己脖子上。

在市场短时间内不会出现“暴涨”的情况下，高销售量带给房企宝贵的财富并不是纸面上的数据，而是高效、稳定、安全低成本的现金流。在国家政策收紧房地产市场银根，房地产企业无法像房地产“黄金十年”时那样获得银行低成本的房地产开发贷款的今天，充足的现金流不仅是高效开发的保障，房企还可以多领域投资获利。

同时，市场容量基本稳定，各家房企销售此消彼长，在“超级大盘”将市场吞噬殆尽之后，缺乏强大财力的中小房地产商再失去了销售收入，或是销售周期被拖得太长，利润将被融资成本蚕食，后黯然出局。据业内人士透露，贵阳目前的民间融资月利不低于4分，以一个房地产项目运作周期为24个月计算（实际上要更长），房企的融资成本接近100%，这样的融资成本对于中小地产商来说几乎是无法承受的，在2015年贵阳坊间传闻多个项目开发进度滞后导致业主不满要求退房，背后正是这样的经济逻辑。

当然许多中小开发商也能看到这样惨淡的前景，也盼望能够活到“超级大盘”售罄之后的“春天”，但是这种想法面对的将是残酷的现实，且不论“超级大盘”们还有什么后手，光是它们超长的开发销售周期就已经足以让竞争对手们被消耗殆尽了。

资金成本上涨的同时，“超级大盘”在长周期上保持低房价、高供应，如2010年以来，花果园项目均价就一直处于4000~4500元/平方米区间，整个贵阳市房价也没有明显的增长，这让中小型项目无法通过提高价格来对冲上涨的资金成本，后在这样的压力下黯然退出市场也是可以预见的。这是著名的“马太效应”在房地产市场上的体现：强者恒强，弱者恒弱。中小开发商的前路无非就是从市场里彻底抽身，将地盘拱手让出（这其实也很难），或者继续无谓的抵抗。

第三位棋手：“闷声发大财”的巨头们

这样说的话，“超级大盘”们在贵阳将会一直称霸下去，终瓜分掉中小房企留下的空白市场，完成垄断呢？答案是否定的。在我的上述分析中，仅出现了“游戏”的两大“参与者”，即“超级大盘”和“中小房企”，还有一方“高人”隐藏在幕后，“闷声发大财”。不难发现，贵阳市场上为火热的两个“超级大盘”的开发商都是贵阳本土的房地产开发商，而原本有实力的全国地产巨头们则未见踪影，贵阳地产“棋盘”的“第三方”。

万科、恒大、保利、碧桂园、绿地等全国性地产巨头受到“超级大盘”的影响不能说没有，但是远远没有中小地产企业受到的冲击那样具有“致命性”。

一方面，巨头本身实力强劲，树大根深，还能在证券市场上募集资金，资金池深度是中小地产商甚至“超级大盘”们本身无法想象的，根本不用碰市场上成本高、风险大的资金，仅靠自己本身就能保证稳定的现金供应，笔者一位在全国大型房地产企业贵阳分公司工作的朋友透露，他们旗下的项目资金成本为每平方米50~400元，多仅占其商品房成交价的5%，根本不成为负担，所以“超级大盘”造成的压力仅仅在销售上，而不会反映到资金成本上。

第二方面，各个巨头凭借超强的开发经验和全国性的口碑，在贵阳开发的项目大多数为均价7000元~10000元的高端改善型住房，并不会和“超级大盘”们进行低价市场的“惨烈厮杀”，对于巨头们来说，并不是他们没有实力与本地“豪强”厮杀，而是对于他们来说，高端市场的诱惑力显然更强，继续拓展低端刚需市场纯属“吃力不讨好”。

贵阳房地产市场未来几年的轨迹非常清晰，市场将显著地分为两个“战场”：“超级大盘”们的“雪球”将越滚越大，中小房地产商的日子将越来越难过，尤其是开发周期过长、团队缺乏执行力的房地产项目将先被淘汰。在中低端市场完成垄断之前，贵阳刚需房和普通改善型住房的价格将继续保持稳定。而在高端市场，各路全国性巨头仍在“圈地”阶段，在市场没有明显被“瓜分完毕”的情况下，高端市场将暂时保持和平，价格将持续升高，当然“和平”并非永恒的，激烈的市场竞争迟早会来临。