民用楼房交房时产权年限大“缩水”怎么办？

我们都知道，商品房居住类用途的房屋产权年限是70年，除去拿地以及房屋建造的时间，交房时房产证上的产权年限会比70年有所减少。然而如果开发商拿地后多年才建房，那么交房时房产证上的产权年限就会大大缩水，针对这种情况，买房时购房者应该如何避免呢？

事实上，南京这样的开发商不在少数，拿地之后三五年，甚至是十几年毫无动作的开发商大把存在。近几年来，关于房屋土地使用年限莫名缩水的新闻层出不穷，究其原因，主要是开发商拿地之后尸位素餐，几年甚至十几年没有动作。

缩水原因：开发商囤地、资金不到位

如今，提到商品房的使用年限，大多数的购房者都想当然的以为是70年。而在购房时，也仅会关注价格、地段、户型、学区以及配套等方面，几乎没人会关注楼盘所处地块的土地使用期限。也许你说你注意了，可是销售人员一般也会告诉你房屋产权是70年或者50年等等，那么你买了房之后就真的可以居住70年或50年吗？

说好了的70年使用权，少一年、少一月、少一天都不是70年！近几年来，关于房屋土地使用年限莫名缩水的新闻层出不穷，那么真正意义上的“商品房”居住年限应该是多久呢。商品房实际的使用年限，应该按照正常的流程，抛去开发商拿地、开工到交房的时间，而这段时间一般在2、3年左右，因此正常情况下，购房者拿到房子后，实际的产权应该是六十七八年。

然而，有些开发商因为某些原因在其位不谋其政，选择了捂地或者捂盘。这样一来，购房者买到手的新房，自然就会“凭空”消失掉几年甚至十几年的使用权限。有业内人士称，造成这种情况的原因是，开发商对市场有预期，相信一段时间之后，楼盘的价值会更高。而自开发商从政府那里获得土地使用权开始，到房产开发、销售，原本就需要一个时间，一旦其中出现变故，时间就会被不定期的延长，造成使用年限或多或少的缩水也是必然。

追其责任：暂无法规支持

开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时是否尽到了告知义务，即告诉购房者土地使用权的年限情况。如果其已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，开发商不承担违约责任。

如果出卖人没有尽到告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用给买受人办理续展手续。

但由于目前法律规定上尚存空白，消费者要通过诉讼得到补偿是很困难的。问题的关键在于，土地使用年限与房价之间的关系并不明晰。买房人如果就土地使用权缩水而向开发商主张进行补偿，法院难以找到确定补偿的具体依据。

专业人士提醒：警惕“隐形”损失

对于那些土地使用年限短的楼盘来说，买房者入住后，面临的大现实问题就是“续费”。

70年使用权到期后，该怎么办？2007年《物权法》出台时明确规定可“自动续期”。2009年3月，国土资源部曾公开表示，“续期”是否付费还在讨论当中，并没有明确规定。而地产专家认为，适当续费是有可能的。这意味着，买房时所剩土地年限不多的，比其他购房者更早面临付费问题。

另外，土地使用年限过短，还将使业主在出售房屋时有损失。一般来说，买方会以卖方承担土地续期费用为由，来讨价还价。