合作开发房地产 这些助你一臂之力

当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，部分企业甚至可能会出现资金链断裂的情况，与其苦苦煎熬到资金链出现断裂，那还不如与别人合作开发，通过房地产合作开发定义为：“当事人双方约定，分别提供各自的土地、资金、技术等，合作开发房地产的项目，并于房屋建成后按合同约定比例分取房屋和土地使用权的房地产开发形式”。

（一）法人型合作开发

１、项目公司。在这样的合作开发方式中，合作开发合同的设计是很重要的：合作开发合同对重要事项的约定是否明确、是否具有可操作性等将直接影响到项目公司的项目操盘，所以在开发的全过程中应注重法律的规范，依据有关法律规定条款均应严格，并以法律文件的形式予以确定。合同中应注意约定：项目公司成立前后的权利义务的转移，包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理；项目合作建设的规模、速度等事项。

２、项目公司股权式合作。方通过受让房地产项目公司的部分股权，以达到合作开发房地产之目的。这种合作开发方式的优点是：合作各方无须办理土地使用权转移和变更登记手续，无须进行建设开发者名称变更登记，只需依股权转让协议在工商部门办理股权转让变更登记即可。手续简单，可以较快取得项目的开发建设权并进行公司的实质经营。

（二）非法人型合作开发

１、联合管理机构。合作双方各自派遣若干人员组成联合管理机构，实践中有的叫“联建室”，有的称“联合管理委员会”等，其职责是协调双方在联合开发中发生的各种关系，对合作中的重大事项做出决策，具体运作、管理开发项目。联合管理机构与项目公司的高区别在于它仅能作为内部管理机构，并非独立民事主体，不具有缔结合同等民事权利能力，也不能独立对外承担民事责任，联合开发双方必须对联合管理机构的法律地位有清晰的认识，并且注意避免对外使用联合管理机构的名义进行有关的民事活动。

２、不成立项目公司。这种方式适用于相对简单的项目。其特点是，合作各方共同出资开发一个房地产项目，但是对外显示出来的项目主体只有一方，双方对合作开发的权利、义务，体现在双方的合作开发合同之中。未被登记为项目主体的一方，依照合作合同的约定，对合作开发项目享受利益，承担风险。不过，此种方式对出资金一方而言，风险较大，因为既无土地使用权，又无实际经营控制权，其合作利益难以得到保障。

虽然眼下房地产企业加速洗牌在即，但先被洗掉的一定是不善借力、风险意识差的企业，而只有善于借力且风险意识强的企业，才能在这场洗牌中终胜出，并 市场。