父母为子女购房 如何防范财富传承的风险

每当提到资产传承这个话题，大部分人的第一反映都认为是身后事，认为至少是三五十年后才会面临的一个问题，到时人不在了不自然就留给孩子了吗？其实不然，财富传承没有我们想的那么简单。

第一种情况：在子女办理结婚登记之前，一方父母出资帮助子女购买不动产的风险应对策略：

一、为防范婚后子女随意将该房屋进行变卖、抵押、婚后加上配偶的名字，在购房时，除了用子女名义签订购房合同外，购房合同上最好加上出资方父亲或母亲的名字，父母占有的房产比例可以灵活安排（1％－50％）均可以。

二、公共维修基金和房屋契税等涉及到的其他税费，也要在婚前支付完毕；

三、尽可能在婚前办理完房屋所有权证。

四、如一方父母在子女婚前帮助子女出首付款，婚后由子女夫妻偿还按揭贷款的，则出资方父母一定保留好首付款出资凭证，并且房屋最好登记在自己子女名下。因该情形是在婚前购买，根据《婚姻法》及相关司法解释的相关规定，该房屋购买后房产将是出资一方子女的个人财产。这种情况下出资一方父母的资产日后因子女婚姻变化产生风险的几率较小。

第二种情况：在子女办理结婚登记后，一方父母出资帮助子女购买不动产，在该情况下又将分为两种情况：

一是婚后父母出全资给子女购买不动产；

二是婚后父母出部分款项给子女购买不动产。

（一）如果是出全部购房款时的风险应对策略：

为使该情形下购买的不动产，不会因为日后子女的婚姻变化导致被分割，需要做到以下几点：

1、购买房屋时，购房合同上写自己子女一方的名字，并且产权登记在自己的子女名下；

2、出资一方的父母给付购房款时注意给付款项的方式，若由父母直接将购房款转给出售方，一定保留好转账凭证；也可以将款项转账给自己子女，再由子女将购房款转账给付出售方，但在出资方父母将该部分款项转账给自己的子女后，该部分款项不能和婚后的夫妻财产发生混同，也即该账户中不能再有婚后夫妻双方的共同资金进入；

3、公共维修基金和房屋契税等涉及到的其他税费，也要由父母出资交付；根据《婚姻法解释三》的规定，该房屋购买是由一方父母出全部款项。这种情况下法律认定为是出资父母子女的婚后个人财产。否则若违背上述任何一项，均有可能会导致该房屋产权的属性发生变化，无法最终防范子女的婚姻风险对家族财富的冲击。

（二）如果是婚后出部分购房款时的风险应对策略：

1、出资一方父母在出资时将购房款转账至自己子女名下，因该部分出资是在婚后，法律上会优先认定为该部分款项是对子女夫妻双方的赠与。为此，为防范该风险的发生，在父母将该部分款项转账至自己子女名下时，出资方父母最好对该部分资金作出单独赠与的公证。实践中的做法较多的是出资方父母会带自己的子女到公证处，在出资方父母和自己的子女之间签订一份赠与协议，在协议中需注明父母的出资是赠与给自己的子女的财产，与配偶无关，然后再将该协议办理公证。这样万一日后子女婚姻有纠纷，该部分资金会认定为自己子女的个人财产；

2、产权最好登记在自己的子女名下；

3、如果日后偿还按揭贷款也是由出资方父母帮助偿还，则最好在父母和子女及子女配偶之间签订一份借款协议，这样万一日后有婚姻纠纷，该部分款项可以被认定为出资方父母的债权。