贷款能贷多少年？何时还划算？你真的想错了

对于刚需购房尤其是购买婚房的年轻夫妻来说，买房后很快就面临装修、结婚、购车等一系列大笔支出，这时尽可能选择申请长年限贷款，可以减轻每月的还款压力。

一、影响贷款年限的几大重要因素

1、贷款人还款能力影响贷款年限

银行在发放贷款的时候会审查借款人的收入，要确定借款人每月收入能足以偿还房贷月供，一般月供不能超过收入的50％。

2、贷款人年龄也会影响贷款期限

在申请房贷时，借款人的年龄是重要的审核因素。

一般而言，只要是借款人年满十八周岁就可以申请办理个人住房贷款，要求借款人的年龄加上贷款期限不得超过70周岁，否则不予受理。因此，借款人年龄越小，那么可以申请的贷款期限也就越长。如果年龄超过40岁，则最长贷款期限只能是29年以下。

3、所购房房龄过大贷不到最长期限

房龄也是银行确定贷款年限的重要因素，特别是购买二手房，银行会根据房屋剩余所有权时间综合计算贷款年限。如果房龄过大，也可能贷不到最长期限。

值得注意的是，上述关于贷款期限的规定，必须同时符合。也就是说，最长的贷款期限必须同时满足上述三个条件。

二、商业贷款期限

1、一般来说，借款人购买住房的，贷款期限最长不超过30年；借款人购买商业性质用房，贷款期限最长不超过10年；每笔贷款年限由商业银行依据借款个人的年龄、工作年限、还款能力等因素与借款人协商确定。

但借款人年龄＋贷款年限最长不超过70年，或不超过房产剩余使用年限，按孰低原则，最长贷款年限为30年，且年龄超过65周岁拒贷！

2、具体的贷款年限要根据个人的年龄来计算，不超过70岁，并且每家银行的较高贷款年限是不一样的（具体以实际为准）。

三、住房公积金贷款期限

住房公积金贷款期限跟商业贷款一样，贷款年限＋房龄不超过70年，或不超过房产剩余使用年限，按孰低原则，最长贷款年限为30年，借款申请人及配偶均符合申请住房公积金贷款条件的，可按此种方式计算贷款期限。

四、组合贷款期限

组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，同时所规定的最长贷款期限均不超过70岁，商品房最长贷款期限为三十年。

五、要不要提前还款？别纠结了

买房子，无论是用公积金贷款还是用商业贷款，还款的方式是选择等额本金还是选择等额本息，根本不存在什么房贷“提前还款时间点”，这完全是一个伪命题。

先弄明白银行的贷款利息是怎么算的：假设以公积金购房贷款100万，还款方式是等额本金，房贷分30年还，现在公积金贷款的年利率是3．25％，整个还贷过程都是按照固定的房贷年化利率算出的，谁也占不了谁的便宜。

而无论你是已经还贷5年、10年、20年，在不同的时间点提前还款，也就是一次性把剩余的本金还完，你从银行贷款多少钱到时你总共就得还多少钱。利息方面，则是你贷款的时间越长，要还的利息总额就肯定是越多的，这一点是毫无疑问的。你要是不愿意背负太多利息，那就提前还完房贷。但不会说你在第7年还完所有房贷就会比第8年还完所有房贷吃亏或者更划算。

关于提前还贷的事情，关键取决于你自己想什么时候提前还完或者要不要提前还完。这方面每个人都是不一样的，因为大家对利息的承受能力以及对现金流的需求情况是不一样的，也就没有适用所有人的所谓“提前还贷时间点”。如果要提前还款，你只需要考虑一点，就是过早还款银行可能会有罚息，需要衡量一下利弊，不同银行不同地区有不同的规定。