教你如何准确查验二手房的房龄

二手房房龄与税费、贷款额度、贷款年限以及价值增长空间等问题挂钩，购房者在购买二手房的时候，一定要重视房屋的房龄。那么要怎么才能准确的查验到房龄呢？下面小编便来告诉大家什么是房龄以及如何查询真实房龄等问题。

一、先来了解什么是房龄

房龄不同于房屋使用年限。房屋的使用年限指的是房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。

而房龄指的是自房屋竣工验收合格交付使用之日起，房屋的年限开始计算，即为龄房。

比如，2015年开发商拿地，70年使用权，该土地使用期限由2015至2085年；开发商在该土地建的房子，2017年交付使用，土地使用年限为68年（2085－2017），该房屋的房龄2年（2017－2015）。

二、怎么查询真实房龄

可以通过以下判断方式，能真实查询二手房房龄。

1、建委查询房屋档案最稳妥

去建委查询房屋档案来判断房龄是最稳妥的查询方式。如果你房屋所在地区已经建立不动产登记中心，你也可以去那查询。

此方法需要业主持房本和身份证明等资料现场查询。如果没有达成购房协议，基本上没有房主愿意配合买家来查询真实房龄；如果遇到想要刻意隐瞒房龄的房主，他根本不会配合你进行查询。

2、查看房产证

房产证上的房龄不够准确，正常情况下房龄通常比房产证登记时间要长两年左右。这种方法适合查询次在二手房市场营销的房子。如果房子已被转手不止一次，购房者可以查看房屋建成时间，有些产权证上面会写明建成时间或者测绘说明，这些都是判断房龄的有效参考。

3、询问小区其他业主、物业或中介真实性更高

如果你对业主提供的真实房龄有所怀疑，可以咨询小区其他业主或物业工作人员。从外围入手，得到的结果往往真实性很高。

4、从房屋结构上判断

上世纪80年代的房屋，比较明显的特征是厅小；上世纪90年代的房屋，在户型设计上开始出现“厅”的概念，两房一厅的房子使用面积大约有80平方米，讲究“大客厅”，客厅在14至15平方米。

5、从外立面、外墙使用材料推测

红砖外墙，外观没有粉饰的住宅楼，多为上世纪八九十年代的建筑；水泥外粉墙面的住宅楼，大多是90年代初、中期的建筑；墙面涂了外墙漆的住宅楼和外贴墙面砖的住宅，应该是90年代中后期以后的建筑。看到新近粉饰的墙面，可从周围居民或房管部门那里进行确认。

6、看新近粉饰的内墙面装修程度

屋内如果新近装修过，可根据一些难以更换的物件如下水管道、卫生间地漏等来判断房龄；厨卫的装修比较难以改变，也就比较容易判断出房屋的真实装修年代，比如地板的装修就不容易更换，所以从地板的成色及款式就比较容易看出房屋的新旧程度。

7、观察楼道情况，了解户表状况

过去的老楼楼道以及户表安装方式均与现在的小区楼层不同，通过这些也可判别其大概房龄。

8、总楼层高度。

总楼层数只有两三层，多为上世纪五六十年代建筑。楼层在8层但是没有电梯的住宅楼约为九十年代中期的建筑。10层以上小高层并配有高层电梯的住宅，约为2000年左右的建筑。

总之，在我们购买二手房时，一定要重视房龄。为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种质量风险，购房者在买房时，应在购房合同中写明相关的风险条款，即使维权，也能有保障。