买房时遭遇一房二卖 房子到底该归谁？

现在房地产市场上一房二卖时有发生，无论是开发商还是二手房小业主，如果在签约后“一房二卖”，都将给购房者带来巨大的法律风险。那么，如果遭遇一房二卖，房子到底归谁呢？下文将作出解答。

种情况——房屋未转移

在房屋未转移的情况下，已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

由此可知，房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了商品房过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。

第二种情况——两个买受人均未办理商品房过户登记手续，且房屋尚未交付

在这种情况下，房屋所有权应归已经办理商品房预告登记手续的购房人所有。《物权法》第二十条款规定：当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记，有效防止了一房二卖现象，保护了买房人的合法权益。

第三种情况——两份合同均未办理登记手续

在这种情况下，由先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。《解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。

第四种情况——两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付

在这种情况下，由预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋价款就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。

第五种情况——1份合同在先已经办理商品房过户登记手续，1份合同在后交付了标的物房屋

在这种情况下，由已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。

如果上述情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿，来补救合同未实际履行所产生的后果。