影响房价的重要因素原来是这些

房价这一牵动中国老百姓的大问题，是大家都在紧盯的与自身息息相关的实在问题。哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，什么时候会涨，什么时候会跌，这些核心的问题是什么因素在影响着房价？今天就帮大家判断一下讲讲重要因素有哪些。

到底什么决定房价？要知道房价决定着每个人的大类资产配置。社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

一、长期看人口

未来中国人往哪里流动呢？人流入的地方，房价持续看涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。要说明的是，中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。

未来中国人口往哪里流动呢？无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。

为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

二、中期看土地

现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了？人口往大城市流动，大城市土地资源有限，越是有限的土地资源房价难有下降的，因为有不断涌入的人群，他们有购房需求。

为什么过去我们一线房价涨幅这么高？就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。下图为北京城区人口增量占比和居民用地增量占比情况。

三、短期看金融

为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍。下面这张图回答了这个问题，货币的超发。

蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速，红色的线是名义GDP增速。2014年以来，货币供应是向上的，GDP增速是向下的，这就是货币超发，引发了广义资产价格轮番的上涨。

拉长来看，不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年，货币一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20％，没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。1998年到2016年，房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍，究竟是房价涨多了还是货币发多了，一目了然。

关于房价涨不涨、降不降，通过以上长期、中期、短期的分析过后，或许你就明白房价都受什么因素影响了。