提前还款未必真省钱 还有你不知道的那些事儿

许多购房者在申请住房贷款时都想着等自己今后的收入稳定、有了足够的积蓄就会提前还款，毕竟向银行借这么大一笔资金也是有一笔不小的利息的。那么在提前还款这个问题上如何以自身的情况来判断是否需要提前还房贷呢？提前还款应该注意计算呢？

一、提前还款怎么算？

提前还款又可以细分为两种形式，一种是全部提前还款，另外一种是部分提前还款。

1、全部提前还款

房贷提前还款怎么算：借款人向银行办理单项个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款的，借款人经贷款银行同意可以一次性提前归还全部积欠本金，利随本清。贷款人不计收提前期的利息，也不退还或减免按原合同利率已收取的贷款利息。

借款人向银行办理个人住房组合贷款的，借款人提前全部归还个人住房公积金贷款，保持个人住房商业性贷款的，可向原办理组合贷款银行提出申请，由贷款银行代办公积金贷款还款手续；个人住房商业性贷款由原办理组合贷款银行办理。

2、部分提前还款

部分商业银行可办理个人住房商业性贷款的部分提前还款，且办理部分提前还款的方式不尽相同。办理部分提前还款有两种方法：第1种方法为贷款期限和贷款利率按原贷款合同不变，部分提前还款后，月还款额相应减少；第2种方法为贷款期限缩短，按原贷款合同利率不变，部分提前还款后，月还款额不变。

这里要提醒大家注意的是，公积金贷款是不支持部分提前还款的。

此外，还有一点需要大家注意的是，某些银行对于提前还款是有规定的，例如：“半年内不得提前还贷，提前还贷要交1％违约金”。所以购房者需先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。

二、不适合提前还款的三种形式

1、贷款已经享受7折到8．5折的利率优惠

由于已享受较低折扣的利率优惠，如果说大家现在将贷款全部还清，今后要再向银行申请贷款的话，贷款利率可能就会要高很多。

2、等额本金还款期已过1／3的购房者

由于等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1／3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大，所以不建议房贷提前还款。

3、等额本息还款已到中期的购房者

等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。到了还款中期，购房者其实已经偿还了大部分的利息，因此房贷提前还款意义也不大。

大家如果在贷款买房的时候就有了提前还款的想法，建议大家先仔细的阅读或者直接咨询银行相关工作人员关于提前还看款方面的规定，做到心中有底。