买房须知：购房者在认购合同中应注意什么？

购房者在购买商品房时，往往会在签订《商品房买卖合同》之前先签订房屋认购书，以此来确定双方的买卖意向。然而对于很多次买房的购房者来说，对签订认购书的相关流程和手续大都不是很清楚，往往在盲目签订之后会出现纠纷。那么，购房者该如何保障自身权益，买到心仪的房子呢？下面小编举几个例子来为大家详细讲解下。

一、认购书有法律效力不可小视

有些购房者认为，房屋认购书与商品房买卖合同不同，它只具有确定双方买卖意向的作用。但实际上，根据《合同法》的规定：当事人在签订正式的房地产买卖、预售等合同前签订了意向书等，如果是双方的真实意愿，而且权利义务内容又不违反现行法律、法规，那就具有一定的法律效力，对双方均有约束力，所以在签订时绝不能疏忽大意。

案例：

市区李女士近期一直在看房，再三考虑下，看中了一家新开盘的楼盘，便立即签订了认购协议书，并且当场交了2万元的定金。到了正式签约的日子，李女士发现开发商拿出的购房合同中，不仅公摊面积比原来的大，交房日期还比原来约定的延迟了好几个月。

李女士当场就提出要按照认购书约定修改合同的有关条款，却遭到了开发商的拒绝，开发商表示如果同意合同条款就可以立马签合同，如果不同意，那就不能签订，也不能退款。

原以为就只能勉为其难买下这套房子。可咨询律师后，李女士被告知认购书是具有法律效力的，按照认购书中的条款，开发商擅自改动条款内容，属于开发商违约行为，李女士理应获得双倍的赔偿。

二、“订金”及“定金”有区别

购房者在签订房屋认购书时必须逐条阅读和考虑之后再做定夺，比如认购书上有“定金”及“订金”之分。在法律上，“定金”对合同的成立、履行起担保作用，具有特定定金的规则：给付定金的一方如果不履行债务就无权要求返还定金，而接受定金的一方如果不履行债务则应该双倍返还定金。

而“订金”就不同了，它不对合同起担保作用，给付订金的一方不履行债务也可以要求返还“订金”，接受订金的一方不履行义务也不必双倍返还“订金”。“定金”的数额一般在5000到1万元之间，最终以双方的协商为准。

案例：

唐女士就因为“定金”吃了大亏。唐女士省吃俭用终于攒够了首付的钱，打算买一套房，跑遍了某区售楼部看了好多套房子之后，终于决定购买了。虽然售楼员告诉她，立刻下定有优惠，但她还是想和家人商量一下再做决定。

售楼员就建议，可以先交“定金”，之后考虑好了直接付首付，如果觉得不满意“定金”返回，免得被别人抢先定了，唐女士觉得这个主意不错。于是付了2万元“订金”，回家与家人商量。可和家人商量的结果是，大家都觉得那里的房子配套不成熟、交通不太便利。唐女士只好拿着收据前往售楼部退款，可没想到，售楼部不同意退款，说收据写的“买房定金交款”，不予退回。

三、是否有预售证对认购书至关重要

商品房认购书有无法律效力很关键的一点就在于开发商是否取得预售许可证。开发商只有取得了预售许可证，认购书才具有法律效力，认购书中相关的权益，例如定金赔付退款等才可以实现。

案例：

王先生也曾遇到过认购书带来的困扰。因为看房的时候一直拿不定主意，看着总觉得新看的楼盘好，于是就想要退回原来签了认购书的房子。然而却被开发商告知，如果现在不要这套房子，定金将无法退回。可是3万元对于王先生来说，并不是小数目。

一个律师朋友告诉王先生，定金还是有机会退回的。现在最重要的是去查看该楼盘是否拥有预售许可证，如果无预售许可证，认购书是没有法律效力的。经过王先生的一番查证后发现，该楼盘果然无证销售，于是顺利退回了定金。

四、签订认购书不是“必须的”，要慎签防套牢

如果购房时不签订《房屋认购书》，直接签订《商品房买卖合同》可不可以？就此，查阅相关的法律文件并咨询了律师，发现对此并没有明文规定，也就是说，《房屋认购书》并不是房屋买卖的必经程序，签与不签取决于购房者和开发商的洽谈。

然而，在买卖房屋的过程中，购房者通常都是因为约定的定金而被套牢，甚至很多人就因为定金不能退还仍然去签订购房合同。

为了防止被定金套牢，小编建议购房者在签订认购书时需谨慎：

首先，在看房的过程中，不要轻易听信销售人员的片面之词而立马签订认购书，在签订认购书之前需谨慎考虑。

其次，要确认要认购的楼盘是否具有预售证，具备销售的资格。

最后，在订立认购书之前，一定要充分了解房屋的设计和环境等，有疑问的地方要用书面承诺，或者特别约定。