买了二手房后 房子却遭司法查封了怎么办？

买了二手房后，房子却遭遇司法查封了，这时该怎么办？其实买家可积极与查封法院沟通、通过申请保全或执行异议谋求解封、诉讼至法院要求解除合同三种方法来降低自己的风险。

一、什么是司法查封？

查封，是指有权采取查封措施的国家机关对公民、法人或其他组织的动产、不动产及其他财产权采取的限制处分的行为。交易房屋被查封就是指在房屋交易过程中，交易标的房屋即你所要买卖的房屋，实际处于被公检法机关依法查封状态下的房子。

司法查封则是以司法机关为主体进行的查封活动。比如涉及刑事犯罪等其他事务被查封。

二、造成房屋被查封的原因有哪些？

1、如房主涉及其他债务纠纷的

如果房主涉及其他债务纠纷，法院依职权或债权人申请，对房屋进行保全措施。另外，诉前财产保全属于应急性的保全措施，目的是保护利害关系人不致遭受无法弥补的损失。

例如，卖方小李将房子卖给买方小明，买方小明按约定给付卖方小李150万元的预付款，事后发现卖方小李有欺诈行为，根本没有能力履行合同。此时买方起诉到法院受理需要一段时间，为防止买方所付钱款被转移，这个时候法院就可以在诉前查封卖方的房子。

注意：根据《人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，如果房主及时还钱或者给该笔债务提供担保，即可解除查封。但是有的房主可能涉及的债务纠纷有多笔，这笔债务虽然解决了，可能还没来得及过户，另一笔债务的查封就又来了。

2、房子本身所有权存在争议而涉及诉讼被查封的

这种情况属于房子本身的所有权人存在争议，不仅仅是还钱就能解除查封。对于这种产权人不清晰的房子，如果涉及诉讼的话，很可能会被查封。

三、买二手房，房子遭遇司法查封怎么办？

买家在买卖二手房时遭遇司法查封，不可坐以待毙，任凭卖家推诿、拖延时间，应及时采取措施，积极维护自身权益。

1、积极与查封法院取得沟通，通过了解案情、寻求解封实现过户

如果卖家的资信状况不好，也可以考虑是否还要继续取得房产，防止陷入被动的境地。如果查封是在执行阶段，债务比较少且低于尚应支付房款，且买家还是比较希望得到房屋的，可以综合考虑帮卖家偿还债务从而解除查封，顺利实现过户。

注意，做出此种安排必须综合考虑卖家的情况，在操作过程中严格进行风险把控，降低发生再次查封的几率。

2、通过申请保全或执行异议谋求解封

根据《人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款（或大部分房款，剩余价款能交付执行）并已经实际占有房产，但未办理过户登记手续的，如果买房人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

3、通过解除合同来保障自己权益

在确实无法解封或通过上述方式完成解封无法有效规避风险的情况下，则应立即诉讼至法院要求解除合同。并应当采取相应保全措施保障自身的权益。

四、如何预防查封风险？

1．对卖家做好背景调查

可以向中介了解卖家的基本情况。卖家有无正当职业，有无赌博、吸毒等妨碍履约能力的恶习。不要贪图小利，买一些低价房，可能存在债权债务或一房二卖的风险。

2、网签合同前或按照合同约定支付每笔房款之前，应查看房屋权利状况

买卖双方网签合同前，应该查看一下房屋的权利状况，包括产权人、贷款抵押及是否存在司法查封。网签后，如遇查封，应立即停止付款，减少损失。

3、采取少首付、多按揭的方式

二手房买卖，如果买家申请银行贷款，贷款是在过户至买家名下后发放给卖家。这样有效减少了如遇司法查封，买家实付资金的损失，待买家资金充裕时，可提前还贷，此时所付出的贷款成本则转化为风险控制成本。

需要注意的是，依法被国家机关查封的房产其买卖合同本身是有效的，但解除查封前禁止过户。