购房须知：新房和二手房的注意事项大有不同

对于普通老百姓来说买房是一件大事，从选择到确定购买，每一步都要小心谨慎。要想防止在买房的过程中被骗，就必须要事先了解买房常识，了解相关的注意事项。谈到买房注意事项，其实新房和二手房的注意事项大有不同。下面小编就把买新房和买二手房各自的注意事项告诉您，快来看看吧。

一、买新房的注意事项

1、查验五证二书

五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》。

五证是办理房产证的前提和基础，五证不全的房子，购买起来风险很大。稍有不慎，就有可能钱房两空。在此小编要特别提醒大家：查验五证时是看原件，因为复印件比较容易被做手脚；如果开发商不同意查验五证，购房者则至少要核实《商品房预售许可证》的真实性。

二书是指《住宅质量保证书》（可证明开发商盖的楼房是否已验收质量合格）、《商品房使用说明书》（可看出小区景观、单元电梯、煤气管道、照明用电、给水、排水等系统有没有完善）。

2、不要被广告迷惑

很多项目在宣传时，为了吸引更多的购房者，都会夸大项目的各种优点，甚至会虚构还没有建成的周边配套，这些事实上可能还违反了广告法规定。购房者如果不确定开发商广告内容的真实性，可以要求开发商将广告内容附在合同的补充协议中，以保障自身的合法权益。

3、明确违约责任

在购买新房时经常会出现开发商延期交房的情况，所以购房者在签购房合同时一定要写明交房日期，并明确延期交房的违约责任及解决办法，避免遇到这类问题时无法维权。

4、问清具体的售后保障

由于现在很多购房者购买的都是期房，所以在看房选房时，购房者一定要注意签订购房合同之后的售后保障情况，问清楚交房时间、入住时间和车位情况，以及物业公司和收费情况等。

二、买二手房的注意事项

1、了解卖房原因

了解清楚房东的卖房原因是非常重要的，这样不但有利于对房屋的整体判断，对于砍价也是很有帮助的。通常，卖家出售二手房可能是已了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况才急于出售。

2、查看房产证

房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证，没有房产证的房屋交易对购房者来说有得不到房屋的极大风险。最直接、有效的防范方法就是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。

3、弄清二手房的历史

购房者购买二手房前要问清楚房子是哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业费以及水、电、煤气费用；房屋内是否有一些忌讳的事情发生，例如凶杀、自杀等等。有些房子的价格大大低于市场平均水平，这时购房者就要注意房屋内是否发生了忌讳之事。

4、问清楚房子是否正在出租

不少二手房在出售时是处于出租状态的，根据买卖不破租赁的法律规定，如果房屋出售时存在出租行为，出售后不影响原租赁合同的效力。如果承租人提出继续租赁的要求是合法的，购房人无权要求承租人限期搬离。

另外，需要注意的是，虽然有的时候房屋的出售行为并未侵害承租人的优先购买权，但是为了避免以后交房发生纠纷，买房人在购房时还是要认真核查租赁合同期限、主体等信息，要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

5、查清房屋处分权

卖家具有合法处分权，是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件，否则可能导致买卖合同无效。有些房屋有好几个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此购房者应当和所有共有人签订房屋买卖合同。