购买二手房注意事项与亲身经验

家庭背景介绍：题主是广东一线城市土生土长的人，但家境一般只有一套二房的小屋，且父辈已退休，再加上爷爷奶奶，三代同堂之家打算在二线城市置购一套3－4房的房子，自己偶尔可以回来度假休息，也能够满足三代家庭的需求。

购买地点：广东某二线城市

大小：173㎡

总价：354W，贷款200W，20年，月供1．6W

时间：18年10月到19年12月

历时一年终于买到自己心仪的二手房了，这一路上的坎坷真的只有自己知道，而且也知道了二手房一路的坑到底有多少，在这里就和大家分享一下整个二手房过程中到底需要经历多少坎坷，要如何把控自己的心态。

关于新房与二手房的区别：

1．新房一切未知，网上与置业顾问说的交楼时间大概率会推迟，基本交首付后还需要两年左右才能够交楼，装修还需要3－4个月，而且哪怕你入住了楼上楼下四面八方可能都开始装修，就要饱受噪音折磨，而且周边配套可能都不完善，二线城市的规划和蓝图的开发总是磨磨唧唧。

2．二手房相对于来说可以看得到物业水平，周边配套，楼上楼下的居所情况，如果比较需要立即入住的二手房较为方便。

3．如果大家要买新房可不用直接去售楼部，去搜索一些比较高评分和名气的中介公司，类似于美团会给一些小折扣，自己自身去售楼部有一些登记会有纪录，更高级的现场还有人脸识别。，

在这个过程中看了十多个新楼盘，四十多个二手楼盘，七八十间房子最后考虑到长辈能够早点入住还会选择购买二手房，但是二手房一路上的坑真是不少，远比新房多，到底有什么坑。

首先大家先要看看自己有没有购房资格，目前广东大部分城市都试行限购，或者需要缴纳社保年限达标才具有购房资格，免得看上喜欢的房子却因为这方面的原因耽搁。

重点还是二手房因字数限制整个过程中我分为六个篇章和大家阐述一下每一个篇章需要经历些什么。

目的篇：摸索篇：看房篇：业主篇：中介篇：价格篇：

目的篇：

大家买房的时候一定要清楚到底是因为什么目的买房，比较关注的是什么因素。上班的话交通因素很重要，为了孩子的教育的话就关注重点的学位，像我比较关注老一辈的居住环境的就比较看重小区绿化，生活配套一些小商业，有了自己的大概方向才能够对症下药，不至于大海捞针，浪费自己的时间，大家可以在各类购房APP上头标注自己心仪的小区开始一个个实地考察

此处说个题外话，住宅产权70年，看二手房小区一定要先弄清楚房地产年限还有多少，像我当时忽略了这一点，房地产年限只剩下50年了，还没去世就得补地价了hhh都是后话。

关于公寓：题主是不推荐购买公寓的，公寓商用水电更贵而且受限严重，产权也只有40年，不带学位。虽然公寓不在限购中，而且价格较低，预算不够的情况下选择公寓更需要谨慎考虑。

摸索篇：

买房一定是一个漫长的过程（财大气粗当我没说），对大部分首套房的人一定都很难调到满意的，一定要耐心细心，而且做好笔记标注，比如给自己每次看的房子纪录打分（比如环境占20分，户型20分，学位20分，配套20分，交通20分）也给纠结的自己一个客观的角度。二手房看大半年几十套是很正常的，当然也有很快就能看到自己理想房子的人，但千万不要因为焦虑

看房篇：

大家看房需要注意几点，因为房子你进去的感觉和居住感觉是会有偏差的，二手房或许大家会比较看重他的装修，房型，或者公区条件，传统而言采光与南北通透是居住十分关注的因素，一些奇葩的歪门邪道的户型住久了会有不安逸感。

其次看到一个合适的房型一定要去整个小区和周边走走，自己的亲人体会才是最重要的，如果是中介带你去看的，离开中介之后自己四处走走，问问小区的居民和居委会或者保安大叔，这些往往会比中介那么介绍客观的多。（当大家看中一个小区的时候可以问问保安大叔或者物业，他们一般都会有整个小区在售房子的信息，带你看遍你心仪小区里的所有户型）

业主篇：

和业主打交道不外乎几点，价格与出售原因，这些都是你砍价的点。一定要确定这个户型产权是否清晰，有没有挂人的户口，是否还有拖欠的贷款等，不要搞了半天以为能买到有一大堆问题（可以随身录音）

其次和业主看房的时候一定要检查水电煤等是否正常运行，门窗是否完好，现在是否有人住，业主为了推销自己的房子肯定会隐藏缺陷（题主买房那业主是个吃ruan饭的S8，隐藏的一大堆隐患还有卫生问题，老鼠洞老鼠屎等，并且一直说自己在住还把床铺阳台都挂上衣物作掩护，实际一年没人住了，交房让他老婆来挨骂自己当缩头乌龟，后续处理一系列问题真让我吃了好大苦头）

关于砍价，大家不要看各类APP最近的成交价格都有所水分，到当地房管局网站查询交易价格，再砍价的时候保证心理价位（大家可以去网上查查这个城市的二手房交易市场情况，实际二手房市场不景气，如果价格不是很有优势很多业主卖方也是经过近百个买家看房，这时候大家可以从各个角度合理压价）

中介篇：

这一章节或许是大家最关注的，怎么找个靠谱中介，中介说的话到底可不可信，现实告诉你们，一百个中介九十九个都是你懂得，但也不是没有好的，为什么呢？

实际中介每天带七八个人看房，开车到处跑，24待命真的很辛苦，但是这样下来大部分一个月都没办法接到一单，这是常态，中介基础工资和入职门槛注定了你大部分面对的人群的专业素养。但大家都是出来吃饭换位思考也应该理解。

那么中介到底购房的时候需不需要呢，其实还是需要的，买房初期多加中介可以让你更快了解真个市场的情况，同一个房源会有很多中介代理，价格或许会有所偏差，加多点中介能让你了解你的房源是否透明，帮你向业主压价。

中介费用：一般是成交价格的3％，大中介公司适当砍价可以到2－2．5％，小中介公司可以到1．5％，你说贵不贵一套300W的房子交易就有6W的，实际在于中介的成交成功率来说实际也是合理。因此当各位看到合适的小区的时候，可以像小区居委询问房源，与业主谈好后委托中介代办，小几千就能完成（实际拿齐资料跑三四趟就好了，但也对买卖双方会有一定的约束，因此中介公司的竞争力是其房源），因此在看到合适中介时一定要谈好价格。

成交篇：

最最最重要的篇章，首先中介合同一定要写清楚，买卖双方的利益关系，交房时间（一般是全部金额打到卖家手上就交房，如果没人住可要求交了首付就交房），保留的家具，重要的是签订购房合同的时候去房子各个角落拍好照，确保现在看到什么样，你拿到就是怎么样（题主交房的时候门坏了，墙花了，窗没了，此时心里默默问候卖家）

关于流程

交定金（一般几万块，后续算做首付款）——签订合同——买卖双方去银行银行贷款面签——交首付与房管局过户（一般在同一天）——房产证下来（这时候房子已经是你的了，中介任务基本完成）——等银行批款（一般2－6个月都有）——银行批款下来就可以拿钥匙（这一部合同里具体确定）

关于费用：

1．中介费（提前说好能压就压，要求中介费分批给，大部分小公司你给钱之前你是大爷，给了钱后你就是tiangou，大中介公司一般不会允许如此操作，但大公司比较注重口碑，一般不会这样做）

2．银行律师费（已经取消向你要的中介怼死他）

3．评估费（自己去评估公司交，或者给银行，不然中介会给你报高，不要发票一般都会打折，留着发票也没有

4．契税个税：房管局给国家的这一部分不用担心（具体数额让中介给你算出来）

5．其他小费用：都自己交，除了中介费以外都不要直接给中介