上海房屋契税可作房屋原值判定凭据之一

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。那么，上海房屋契税怎么算？今天小编就为您介绍一下与上海房屋契税怎么算的相关小知识，希望对大家了解上海房屋契税怎么算有所帮助。

房屋契税怎么算的步骤/方法：

1．征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。

2．税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%～5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。

一、房屋契税怎么算之计算方法

1.应纳税额＝计税依据×税率

2.2010年10月1日起个人购买首套普通住宅契税减半征收。

3.契税税率的规定是3%-5%，一般取3%为了支持房地产业，政府对一般商品房减半收税。

4.对商业用房，别墅和单价超过9324元/平米的房子收3%。

5.2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

6.地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

7.产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

二、房屋契税怎么算之二手房契税计算方法

契税的计税依据有4种：

1.契税按成交价格计算。

成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。

这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

2.契税根据市场价格计算。

土地、房屋价格，绝不是一成不变的。

比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。

该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

3.契税依据土地、房屋交换差价定税。

随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。

倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

4.契税按照土地收益定价。

这种情形不常遇到。

假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让。

那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

三、土地契税计算方法

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。

2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

4.房屋附属设施征收契税的依据：

5.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

6.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

据了解，按现行政策规定，首次购买90平方米及以下普通住房的个人，暂按1%税率征收契税。而如果非首次购房，则均要多缴0.5%的契税。

由于此前财税部门一直没有明确首次购房的概念，一些城市在执行这一政策时，往往将一方已有房产后再联名首次购房人买房的情况视作首次购房，放宽了这一政策的范围。不过，相关业内人士表示，目前市场上的联名购房情况并不多见，所以该政策的影响并不大。

上海房屋契税怎么算？相信您通过以上的讲解一定对契税的计算方式有了一定程度的了解了吧。

上海市契税征收标准

内环内：

单价在17500元/平方米以下及建筑面积在140平方米以下的（两个条件需同时满足），按房屋总价的1.5%征收契税。

单价在17500元/平方米以上的（含17500元）或建筑面积在140平方米以上的（含140平方米），按房屋总价的3%

征收契税。

内外环间：

单价在10000元/平方米以下及建筑面积在140平方米以下的（两个条件需同时满足），按房屋总价的1.5%征收契税。

单价在10000元/平方米以上的（含10000元）或建筑面积在140平方米以上的（含140平方米），按房屋总价的3%征收契税。

外环外:

单价在7000元/平方米以下及建筑面积在140平方米以下的（两个条件需同时满足），按房屋总价的1.5%征收契税。

单价在7000元/平方米以上的（含7000元）或建筑面积在140平方米以上的（含140平方米），按房屋总价的3%征收契税。

上海房屋原值判定凭据：发票合同契税单三选二

上海“国五条”细则已落地，但仍有诸多实际操作性环节、问题悬在半空。昨天，北京地税部门出台详细的操作细则，就20%个税计征、房屋原值确定、装修费用扣除等核心话题作出明确说明。沪上二手房业内人士透露，上海预计也会参照出台详细的相关操作说明，并于近期将公布。部分区县房产交易窗口亦对房屋原值如何确定先期作出了明确。

税务操作细则正在拿方案

昨天下午16点，记者再次来到位于雅致路上的闵行区房地产交易中心，只见一楼、二楼的交易过户大厅内人头攒动，付费窗口前还排起了长队。写在所有人脸上的，几乎都是同一种表情——焦灼。

“中介跟我们说，希望我们先把税给核了，这样心定一点。”本打算将房子买在闵行七宝地区的廖先生最近没少跑交易中心，只因自己看中的一套二手房，原房东持有并不满5年，且非唯一。廖先生与房东都担心会赶上20%个税开征，因此将整个交易流程“提速”，特地到交易中心来核税。“房东说了，如果这20%的个税真被他们赶上了，上、下家各承担一半。”

在与普通购房、售房市民的交流中，记者了解到，上海“国五条”细则中关于20%的个税如何计征、何时开征，房屋原值究竟如何确定、装修费用到底该如何剔除等问题，成为众人关注的焦点话题。

闵行区房地产交易中心税务咨询窗口的一位工作人员向记者解释，上海“国五条”细则中提到的计征20%个税，仅是“国五条”的细则，目前本市税务部门还没与之相对应的操作细则，20%的个税计征目前还没实行，具体何时开征，目前还不清楚，“只听说政府在让税务部门拿方案。”

记者随后又以普通购房者的身份再次询问闵行房地产交易中心的有关工作人员：“如果名下房产拥有年数不超过5年，或非唯一，售出时个税该如何收取？”有关工作人员表示，如果不是“满五年、唯一”的房产，其售出后的个税还是按照原有的计算方式，视不同情况按交易总价的1%-2%，或差额的20%收取，“一般采取的方案都是(税费)怎么划算怎么来。”

然而，这样的“划算”究竟能持续多久，谁也吃不准。毕竟，上海“国五条”细则中已明确提出：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。

值得注意的是，上海“国五条”细则中未对“满五、唯一”的房屋是否免征个税作明确表述，上海税务部门官方微博“上海税务”昨天与网民互动时再次重申，根据国家规定，对个人转让自用五年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

房屋原值究竟该如何确定、如何核实？记者也就此咨询了房地产交易中心窗口，相关工作人员表示，最初的购房发票、购房合同、契税完税税单，房产拥有者如果能提供上述三样中的两样，即可判定房屋原值。如果前述资料均无法提供，只能由房管部门通过后台系统查询相关交易记录，但也不排除一些售后公房等，即使是有关机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的情况。

个税计征待解三大问题

“差额征收20%个税，尽管号称细则，但依然待进一步细化。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏昨天在接受采访时表示，上海“国五条”细则中，一些牵涉到实际操作的细节，如20%个税计征的执行时间、房屋原值究竟该如何确定等均未公布，这给市场预留了可操作时间和空间。

龚敏指出，要想计征20%的个税，还存在三大问题亟待解决——

首先，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征，“这是否意味着，无法核实房屋原值的仍可按1%－2%的税率征收？”龚敏认为，细则中并未完全讲透，这里面本身存在很大的解释空间。

其次，“房屋原值”的概念含糊不清。“如第一次购买的是一手毛坯房，出售转让的是装修房，装修及家具是否纳入房屋原值？如果要扣除，该作怎样的扣除？”龚敏谈到。

再者，细则中提及“出售自有住房”，但龚敏认为，政府未对“自有住房”的定义作明确界定，“除了商品房外，售后公房、经济适用住房等是否纳入征收范围？这些都没有明确。”龚敏表示。

汉宇地产市场研究部经理付伟同样认为，目前上海“国五条”细则中仍然有多项政策需要政府相关职能部门予以细化，上海“国五条”细则并非一出台就划上“句号”。

“20%二手房个税何时开征、怎么征？”付伟认为，个税新政在此次的细则中未能细化。面对购房者普遍最关心的个税的问题，此次上海“国五条”细则的阐述仍然停留在指导性意见层面，如20%个税计征，市场还是一头雾水。到底什么时间开始生效？房屋原值不能核实怎么办？疑团仍有待一一解开。”

本市动向

部分“满五年唯一”住房涨价

记者4月1日从上海一些二手房中介获悉，“国五条”地方细则出台以来，二手房挂牌量基本稳定，但一些可免除20%个税的“满五年唯一”房源有所涨价。

记者从上海中原地产多家门店获悉，细则出台前后，各门店挂牌量和价格无明显变化，电话咨询量也没有显著增加。

上海中原娄山关门店经理介绍，经过3月份的火爆成交，目前门店的房源与客户都已经基本消化。从3月下旬开始，房源挂牌量就下降六成左右。上海于3月30日出台“国五条”细则，次日门店的挂牌量和挂牌价格并未受明显影响。上海中原万体馆门店经理也表示，细则公布后，门店的电话咨询量没有明显增加，客户反应也较平淡，目前房源挂牌均价在40000元／平方米左右。

不过，一些可免征20%个税的“满五年唯一”房源开始跳价。上海中原地产杨浦中原路门店经理蒯乃文介绍，目前板块内“满五年唯一”房源所剩不多，这些房源可免征20%个税，房东看到其中差价，就顺势涨价。比如，附近“市光一村”一套55平方米的两居室房，细则公布前挂牌价133万元，3月31日房东立马上调至145万元。据介绍，细则出台前中原路一带“满五年唯一”的房源挂牌均价在24500元／平方米左右，现在已涨至约26800元／平方米。