经济适用房购房资格转让 买卖合同被判处无效

日前，上海某区法院审理了一起转让购买经济适用房而引发的纠纷。

被告因私房拆迁于2007年5月获购买经济适用房资格，因无购房需求，就通过朋友介绍转让该购房资格予原告。为此，原、被告双方签订《房屋买卖合同》。

双方在合同中约定：1，被告将购买经济适用房的资格转让给原告，转让金为30万元；2，被告协助原告办理购房手续，即由原告向开发商实际支付所有购房款及相关费用；3，被告取得房产证及相关手续后，虽房产证及相关票证等落款姓名为被告，但由原告实际拥有房屋所有权并保管相关票证；4，待该房满5年在房产证可以更名时(指将房屋所有权从被告名下转移登记至原告名下)，由被告协助提供各种证明办理变更手续；5，双方不得以任何理由和借口对房屋所有权的归属提出异议，否则承担违约金50万元。

随后，双方依次履行合同部分内容。后因房价大幅上涨，被告于2009年底表明不再履行《房屋买卖合同》，并通过强行换锁方式收回房屋。原告因虑被告受利益驱动、悔约决心已定，于是要求被告给付已付款及利息，并赔偿损失，被告不予理会遂产生诉讼。

原告认为，《房屋买卖合同》因被告拒绝履行而终止后，被告除应返还原告全部已付款及利息外，还应适当赔偿原告所遭受的经济损失方显公平。

法院经审理后认为，合同无效，房屋升值部分不得由任何一方单独享有。遂判决：被告返还原告为购房而支付的30多万元并赔偿原告损失30万余元。

案件评析：经济适用房是国家采用划拨土地的方式供应建设用地，并对经济适用房的购买实行严格审批准入制度。购买人必须符合条件，同时在购买房屋后的一定年限内不得出售。本案中，原、被告双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交易后办理过户手续”这一貌似合法的约定，但事实上，涉案房屋除以被告名义与房产开发公司签订买卖合同外，协议的付款主义务由原告承担，房屋占有、使用主权利也约定由原告行使，因此这一协议实为经济适用房的转让协议。

为此，法院认定原、被告双方的协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》关于转让划拨土地使用权时应按国务院规定报相关人民政府批准的强行性规定，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益，属无效民事行为，应认定为无效合同。

鉴于原、被告之间的转让协议被判无效，被告即理应返还原告所支付的涉案费用。同理，由于协议无效，违约金条款自然也就不具有约束力，但房价上涨所带来的升值利益不得由任何一方单独享有，原、被告各享有一半符合原、被告双方预期，也大程度地体现了公平，是适当的。