上海工业地产现状：供需结构性矛盾突出

2005年下半年以来上海各工业园区的市场表现参差不一，记者昨日了解到，由于周边城市工业园区争夺客源以及工业物业供应增加，部分工业园区租售价出现跌幅，并对整体市场造成影响。

昨天，全球物业顾问机构世邦魏理仕发布实时统计，显示三季度上海工业房地产市场出现微调。其中，工业用地平均售价每平方米85.5美元，比二季度下降0.71%；工业厂房平均租金每月每平方米4.16美元，比二季度下降2.43%。

“漕河泾、金桥、外高桥等主要工业园区的土地和厂房供应依然紧张，土地价格和厂房租金保持坚挺。但部分工业园区的表现在三季度有较为明显的变化，所以对市场整体走势形成了一定的影响。”上海世邦魏理仕物业顾问有限公司工业部高级经理戴沁向记者表示。

据了解，由于相对较高的空置面积和近期 活动的减少，上海西部郊区的一些成熟工业园区的土地价格和厂房租金均有不小跌幅。戴沁认为，造成这种现象的主要原因是来自与周边城市工业园区日益激烈的竞争，还有上海部分工业园区内小业主自有的新厂房数量的增加。

“这种情况在上海西部的嘉定、青浦等区域的工业园区中显得比较突出，由于北靠江苏，那里的工业园区吸收了一批原本可以将生产基地设在上海的企业。”戴沁表示，在那些对交通、物流敏感度不是特别高的企业看来，更低的租金和不差的管理成熟度吸引它们向上海周边地区转移，江浙一带苏州、昆山、杭州、宁波等城市的工业园区都已成为上海工业园区的竞争对手。

另外，由于国家对土地供应实施严格调控，部分工业园区内的小业主怕手中的工业用地两年未开发会被收回，所以从惜售转为加紧建设，市场供应量由此增加。戴沁表示，工业物业的开发周期本来就短，一些小业主受调控影响而入市，难免会产生压低租金的恶性竞争情况，而经营管理方面没有完全跟上，却削弱了这批工业物业的竞争力，造成工业园区空置面积上升。

不过，市场对于今年上海工业房地产的总体走势仍报以乐观态度。世邦魏理仕的报告显示，三季度上海工业房地产可供租售建筑面积达176.69万平方米，而由于市场吸纳状况良好，使工业房地产总体空置面积继续下降。戴沁认为，上海工业房地产市场仍保持着相当的活力，目前政府2006年的工业用地指标也已开放，供不应求的走势应可在四季度得以延续。

2009年，根据得到的数据显示，当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，而这些空置厂房有八成是老式厂房，目前上海现代化的工业地产在总量中所占的比例仍然很小，在未来，上海工业地产将受到供需结构矛盾的挑战。

工业地产出让项目增多

日本新熙地集团正在为两年前看中的工业地产寻找新东家。

2007年2月新熙地以2.8亿元的价格收购了浦东外高桥一项总面积超过25万平方米的物流双层仓库。这是新熙地在中国的首次重大战略性 。

可是时隔近两年，该公司便要出让其曾经看好的工业地产了。记者向该公司询问出让物业事宜，但未得到该公司关于该项目的相关信息。

消息人士表示，新熙地只是众多工业地产商出让项目的一个，现在很多在上海 的工业项目都暂缓了新的 计划，出让项目的数量也有所增加。

位于浦东金桥地区的一个还未完工的工业厂房、研发楼也在寻找买家。该物业总建筑面积约5.5万平方米，出让的二、三期物业总面积约3万平方米。

“上海过去几年对 工业地产项目的要求是比较高的，能在外高桥、金桥这样的高科技工业生产聚集地拿到工业项目不容易。”高力国际物业工业部高级助理董事 欣表示。在浦东的张江、外高桥、金桥等区域的新兴工业地产，被不少国际 者所看好，这些物业之前绝大多数是只租不售的。

可是从去年四季度开始，上海工业项目出售的案例就明显多了起来。黄晖告诉记者，浦东张江、金桥、外高桥等区域出售的案例明显增多，其中不乏一部分带租约的优质物业。

“工业地产需求萎缩，基金和工业地产商的 速度明显放缓。”欣表示 ，200万平方米空置厂房 为何这些过去只租不售的优质物业开始被出售？

工业地产已受到日益恶化的全球性经济的影响，首当其冲的是一些以出口为导向的公司和供应商。“国外需求减少和原材料价格的上升挤压了工业生产的利润空间。为了降低风险，企业减少生产规模后，工业厂房的需求必然相应萎缩。”上海财经大学金融系教授、上海市政府参事陆世敏告诉记者。

上海招商网近期对上海各郊区工业物业空置情况进行了一次大规模调研。调查发现，当前上海各郊区的空置厂房量达到了近年来的高峰，嘉定、金山、奉贤、南汇等区域的空置物业面积达100多万至200多万平方米。从物业类型来看，当前生产型厂房的空置情况最为严重，待租面积占总量的近90%，租售价格已下降了15%至20%。

由于工业地产依靠租金来维持现金流和回报，但面对租户需求的大幅减少及租金下调的趋势，一些业主承担着不小的现金流压力。一些工业地产商不得不寻找新的融资渠道或抛售资产。

“上海工业地产前几年的回报率约在8%-12%，一些高端物流仓储的回报率可达15%。但现在工业地产整体的回报率只有3%-5%。下滑幅度非常明显。”上海招商网市场部经理钱琴告诉记者。

高力国际数据显示，上海主要工业园区物业平均市价同比下降4%左右，其中浦东区域的工业物业平均售价下调最显著。

受经济衰退带来的需求减少影响，今年上海工业地产的平均租金在未来会有不同程度的下跌。戴德梁行工业部助理董事苏智渊预计，今年工业地产仍处在调整期，平均租金仍有继续下滑的压力，空置率压力仍然较大。

供需结构性矛盾突出

在本轮工业厂房的洗礼中，一些仓储、物流设施的租金水平不但没有受太大的影响，甚至还出现了小幅上涨的奇特现象。

在不少工业地产商抛售物业的时候，近日工业地产开发商普洛斯逆市出击，以15亿元人民币的代价收购了苏州工业园区建屋发展集团有限公司下属两家专业公司50%的股权，以此获得了苏州工业园区67万平方米的工业及物流设施。

普洛斯总裁梅志明告诉记者，目前上海及长三角的工业地产的确受到了一些影响，但受到冲击的多数是那些比较陈旧的仓库和工业厂房，这些厂房并不能适应上海新一轮产业升级的工业生产需求。现代化的工业地产在总量中所占的比例仍然很小，高效率的新兴仓库、物流设施比较缺乏。

“在那些空置的厂房中，约有八成是老式的工业厂房，它们受到的冲击很大。”钱琴指出。目前工业厂房有一种奇怪的现象：一方面高端物流的发展还比较滞后；但另一方面老式厂房又相对过剩，这种结构性的问题使得供求矛盾突显出来。

高端制造业面临着产业升级，而低端制造业从上海转移到其它地区，加之全球经济形势疲软，未来一年左右会出现相对供过于求的局面。在这样的形势下，旧厂房和设备相对落后的物流设施面临不小的压力，工业地产也面临更深层次的供需调整期。

当重拳调控促使住宅市场和商业地产风险释放时，低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和稳定可期的回报率，正吸引越来越多的资本进入工业地产。商报记者了解到，今年以来，全市已有29幅工业地块成交溢价率超过100%，除了上海本地及周边民营企业对此短兵相接外，中外大牌房企和 基金也纷纷加入争夺阵营。

工业用地市场成交活跃

“住宅用地受调控影响显而易见，由于银行‘限贷’原因，商办用地及相关商业地产市场的‘’实际上也打了不少折扣。”在上海同策咨询研究部总监张宏伟看来，与住宅、商办类用地不同，2011年至今，上海工业用地市场独树一帜，成为土地市场较为活跃的一个明星。同策提供的数据显示，2011年1月至6月19日，上海全市共有193幅工业用地成交，其中29幅地块成交溢价率超过100%。

按照21世纪不动产的统计，有26幅溢价率100%的工业地块在今年二季度获得成交，并主要分布在青浦和浦东两区。如前者共成交13幅工业地块，总成交金额达3．82亿元，集中在上海西郊经济开发区华新绿色工业园区和青浦区政府附近工业园区；后者共成交8幅工业用地，总成交金额7．04亿元，多数位于周浦都市型工业园和新场工业区两处。

“像大浦东、大虹桥这些热点区域，工业用地供求关系已经相对紧张。”据张宏伟介绍，受制于上海土地稀缺的限制以及快速膨胀的市场需求，这些区域工业用地的新增供应仍然非常有限。供求市场的不均衡，使得今年以来上海工业物业的租售均价都继续维持在较高的增长水平。福美来不动产相关分析亦认为，工业用地底价一般都很低，加上工业地产融资环境要比住宅地产和商业地产好很多，这点燃了众多企业 热情，因而也很容易实现溢价。

从溢价水平观察，新场工业区53号地块、上海西郊经济开发区华新绿色工业园区08－4号地块和沪青园工10－030号地块等3幅地块的溢价率超过300%，成交总价分别为4800万元、1570万元和2020万元；而成交总价方面，新场工业区48号(A8－1)地块、周浦都市型工业园03－14－5号北块地块和川沙镇C02－18地块等3幅地块，总价已超过1亿元。

上海本地民企纷纷追捧

2011年， “近年来，上海每年成交工业用地300幅左右，其中成交价1000万元以下的工业地块在150多幅，占工业地块成交总数的50%以上，且地块受让方大部分是一些经营状况良好，发展潜力较大的中小企业。”据上海土地交易中心相关负责人介绍，2008年下半年全球金融风暴开始，上海很多工业土地招拍工作停滞不前，形成了该类型土地资源的闲置和浪费。

不过，随着上海住宅和商业用地价格的飙升和基于对人民币升值的预期，工业地产 商的热情在今年开始复苏。一些渴望实现多元化发展的企业也开始进军工业地产，成为企业平衡资产结构的一种方法。

目前的统计数据显示，今年以来，沪上工业地产成交方不少就是上海本地民营企业，这些企业以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产品产销为主营业务，购地后应主要用于扩展经营。

不过值得注意的是，也有不少实业企业和 公司参与其中，如上述周浦都市型工业园03－14－5号北块地块，就是由星月集团上海 有限公司联合其他自然人以1．38亿元拿下，而该公司重点业务为 发展总部经济项目、大型市郊型商务花园的 开发和实业 业务。“部分民企缺乏 渠道，无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，先购置优质工业地块，进行工业物业开发，然后做抵押贷款融资，盘活资金链。”有分析如此认为。

“值得注意的是，工业物业开发并不如表面上看起来那么简单。”绿野资本中国区董事局主席郑晓军在接受商报记者采访时表示，他对“工业地产热”并不乐观，“国内缺乏相应的金融机制与环境，即便有PE和风投参与，也是阶段性介入。而受项目素质、 期限等因素所限，国内民企在吸引合理产业和高端产业能力相对欠缺，因而很少有成功的案例。”而不少企业还是期望通过土地增值而获取高利润，目前所谓的‘工业物业热’，实际上是另一种圈地方式。”

知名房企涉足工业地产

住宅开发利润空间日趋下降，商业地产的竞争日趋激烈，在住宅市场存在诸多变数的当下，原先做住宅的一些地产开发商正在尝试向工业地产渗透。商报记者在采访中了解到，陆家嘴 、复地、鹏欣、绿地、万通集团等多家知名开发商，均涉足了仓储物流及研发类的地产。

如绿地集团还在不断加大对工业地产的 。有业内人士向记者透露，绿地集团近期正在上海及长三角周边寻找新的物流园及研发楼的 机会。此外，复地集团相关人士亦介绍说，公司的相关部门也在寻找适合的工业地产项目机会。“其实我们也 了工业地产，在宝山我们 了一个钢铁物流园。这块业务总体来说在公司中所占的比例还不是很大，但工业地产的发展前景还是很好的。”

“上海的确有一些房企正在把 方向转到工业地产上。除了知名的房企，还有很多 机构今年明显加大了对工业地产的 力度。现在一些房企加速了向工业地产方面的渗透，已经有一些比较大的工业 项目已经在谈判当中了。”戴德梁行工业部董事苏智渊告诉记者。

房企热衷开发工业地产，与工业地产开发成本较低有关。而根据相关数据，工业地产的 率一般为8%－12%、最高可达15%，若政府给予政策优惠，其 率将高出15%。“相比住宅市场，工业地产的地价更为便宜，而项目总建筑面积的10%可作为配套建设，如酒店、等商业地产形态。”

不排除工业用地性质的变通与调控也是其受宠的原因。有分析认为，“国内有不少地产商先拿下工业用地，发展几年后，再改为商业用地，从中获利。”