明确住宅质量保修期 确保你的房子不过期

编者按：住房在交付使用时，购房者都会收到开发商提供的《住宅质量保证书》，它在法律上规定了开发商在房屋质量方面所应承担的责任和履行的义务。那么，规定了住宅“保质期”的住宅质量保修期从何时算起？保修的期限是多长？过了保修期限又该如何维权呢？

何为住宅质量保修期？

住宅质量保修期是指住宅开发建设单位在住宅交付使用后，对房屋业主所应承担的保修责任的期限。

《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的保修期限。

存续期是指《建设工程质量管理条例》中规定的建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间。若该差少于《规定》中确定的保修期限的，以《规定》中确定的保修期限为准。比如，《质量条例》规定的屋面渗漏的保修期为5年，自竣工之日算起；《规定》中确定的保修期为3年，自交付之日起计算；一商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业向购房者的质量保修期不得低于4年；但若竣工3年后交付使用，房地产开发企业向购房者的质量保修期不能低于3年。

保修期过了仍可处理

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于房屋质量问题进行了规定：在保修期内，开发商应当承担修复责任。开发商如果拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。如果市民对房屋质量问题有异议，可以向工程质量安全监督站等部门进行投诉。

但实际上，很多购房合同都会有一个免责条款，规定“因不可抗力、因使用不当或者第三方原因造成的质量缺陷，不在保修范围之内”。这一条需要注意，对于“不可抗力”法律有明确规定，但因使用不当或者第三方原因却可有各种不同的解释。因此，订立详细的合同很关键，而房屋一旦出现问题，正确处理更为关键，其中抓紧时间、盯紧开发商是首要两条。

房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。维修完后，一定要认真验收。

对超过保修期的房屋质量问题，购房者要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为开发商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追诉。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找开发商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务，可能需要支付一定费用。