海淀区新房房价多少？ 教育地产每平竟达13万

海淀区新房房价多少？由于业主瞄准了教育地产的稀缺性因素，楼盘报价还在不断飙高。记者在链家地产二手房系统看到，目前中关村周边的教育地产最高报价已经飙升至13.28万元/平方米。

2013年6月25日北京 杨丽最近十分焦虑，原因是她五岁儿子明年就要面临“幼升小”的问题。原本她的计划是，找关系交“跨区赞助费”解决孩子上学问题，但没想到，4月28日，北京市公布了2013年北京义务教育阶段入学办法，将严禁适龄儿童通过面试考试的方式入学。这则新闻意味着，跨区入学再次被收紧，而杨丽必须通过购置“教育地产”来解决孩子上好学校的问题。

由于这两年正值“金猪宝宝”和“奥运宝宝”幼升小的高峰期，类似于杨丽这样的问题普遍存在。而在海淀朝阳等教育优质区普通地段，教育地产在三四年间涨了三四倍，有一些业主当年的购房总价放在如今，一平米也买不了。

近期链家地产对北京市1000个教育地产楼盘进行了监测，数据显示，2012年城六区教育地产成交均价比非教育地产高出约6.8%，而2013年截至目前，学区与非教育地产的价格差达到11.2%，价格差距逐渐拉大。

四年翻涨4.4倍

作为教育大区的海淀，教育地产密布。

本报走访位于海淀区的“上地东里”小区，该小区是北京中等水平的教育地产小区，建筑年代为95年。如果抛开教育地产因素，从外观上看，这只是一个年代久远的普通商品房社区。随处可见垃圾，阴暗的水泥楼道，墙壁到处贴着各类小广告，少见的长方形户型，是这个小区的主要特点。

但正因为该小区为上地实验小区教育地产，并能直升北京101中学，该小区单价目前已经突破6万元/平方米。链家地产经纪人李强(化名)指着一套58平米的小两居房源告诉记者，该套房源总价为370万，折合单价约为6.4万元/平方米。

“这是业主要求的净得价，还不包括个税等税费，税费要求购房者承担。”李强称。根据房本显示，该房源业主房本的购买总价是6万元(房东于95年购置)，这个价钱目前甚至不能买同样小区一平米。

李强介绍，由于目前该房源出售单价远超业主当初的购买总价，购房者可能需要缴纳17万左右的“20%个税”(按照北京市对于20%个税缴纳规定，这套房有可能在建委房屋登记系统能够查到原值)，再加上中介营业税费等，购买该套房产最好要做出400万的预算。

而这还并非海淀区的核心区域。记者调查发现，中关村一小附近的教育地产一居室单价已经普遍涨到9-9.5万元/平方米之间，两居室普遍涨到8-8.5万元/平方米之间，三居室在7.5到8.5万元之间不等。这些均属于相对真实的市场价。

但值得担忧的现象是，由于业主瞄准了教育地产的稀缺性因素，报价还在不断飙高。记者在链家地产二手房系统看到，目前中关村周边的教育地产最高报价已经飙升至13.28万元/平方米。当然，如同链家地产林倩所言，“业主自认为有倾向性的卖高价不能代表市场行情。”

近日，微博上曝出邻近故宫的一套报价1.3亿元、面积400平方米的“教育地产”就引起了网民热议。据传，购买这套位于景山东街的四合院可以上“北京最牛的小学”。今年3月，位于北京市海淀区五道口的一套37平方米、报价350万元的“教育地产”就曾被网友戏称为“宇宙中心”。但最终调查证明，这些均为业主不诚意出售的过高标价。

记者调查中也发现，由于并不急售，有相当一批报价明显高于市场价的教育地产，实际上并不属于业主诚意出售房产，而是业主试探市场行情的一种方式。

僧多粥少

造成教育地产备受青睐的主要原因就是持续加剧的供不应求现状。

4月28日，北京市公布了2013年北京义务教育阶段入学办法，将严禁适龄儿童通过面试考试的方式入学。据了解，今年政策基本上和往年保持不变，凡是2007年8月31日以前出生，并且具有北京市常住户口的市民儿童可以就近登记入学。小学首先是接受服务片区内的学生，严禁小学以面试考试等形式来登记入学。

但和往年不同的一点是，今年北京市对于全市小学入学的孩子将进行先期的信息采集，学龄人口信息采集系统在北京全市的所有区县联网，每个学生只能在一个片区登记，并且获得唯一的登记号码，而这样是为了防止有学生重复报名或跨区择校。

以往，很多家长解决教育地产问题的方式是，选择跨区交赞助费，美其名曰为共建费，从几万到好几十万不等。家长就可以不必购置教育地产，而在学校附近租房。今年北京市对于跨区入学的收紧，意味着教育地产越来越成为炙手可热的“香饽饽”。

跨区入校的收紧背后另外一个现实状况是，北京幼升小生源暴增。根据北京市教委公布的数字，仅西城区户籍适龄儿童数量就达到9000人，比去年增加3000人，增幅高达50%。

杨丽说，明年正是奥运宝宝幼升小的高峰期，这种状况不会减弱。

链家地产监测的城六区近1000个教育地产楼盘(包括490余个重点小学划片内的楼盘与500余个普通非重点小学划片内的楼盘)发现，2012年城六区教育地产成交均价比非教育地产高出约6.8%，而2013年截至目前，学区与非教育地产的价格差达到11.2%，价格差距逐渐拉大。

同时，在全市400余个重点学区的情况看，2012年重点教育地产价格累计涨幅25.9%(四季度比一季度)，超过全市涨幅5.6个百分点。

今年二季度，近1000个教育地产楼盘成交均价较新政前的一季度上涨了7%。而全市平均价格仅上涨5.6%。此外，二季度以来，部分区域的重点教育地产议价空间明显低于平均水平。如东城区重点教育地产的议价空间为1.96%，平均水平为2.33%，丰台区重点教育地产议价空间为1.82%，平均水平为2.89%。

链家地产市场研究部张旭预计，购买教育地产人群中，25-29岁年龄段占比也逐渐增加，随着这部分人群子女进入入学年龄段，未来教育地产需求量还会持续增长。