买房必知商品房认购书基本常识

在商品房买卖过程中，买卖双方往往在签署正式的商品房买卖合同之前，签订诸如认购书、预定书、定购书等各种形式的协议，以下统称为认购书。一般认为，商品房认购书是当事人双方对将来订立正式的商品房买卖合同达成的合意，其内容相对简单，一般是对将来订立正式商品房买卖合同的时间及将要交易房屋的基本情况等事宜进行约定。

关于商品房认购书的性质，司法实践中一般认为，商品房认购书应属于商品房买卖合同的预约合同。但是有些情况下，商品房认购书因未具备了商品房买卖合同的内容也会被认定为是本约，即商品房买卖合同。

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依据高人民法院《商品房买卖合同解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

实践中对于商品房认购书系本约还是预约如何判断，应考虑以下几个方面：1、协议签订的时间；2、双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；3、对房屋的具体位置、面积、付款方式、房价、交房时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定；4、出卖人是否已经按照约定收受购房款。以上四项必须综合分析，判断出双方签订合同的目的。

如果合同中有关房屋的具体情况约定明确或写入合同的话，一般可以认为是本约；如果签订合同后只需缴纳部分定金，而不需支付购房款的，一般只能认定为是认购意向书。