货比三家 买房的四个关键性步骤

买房，既有买与不买的选择，也有如何买的细节，所以统一为买房的四个步骤。

第一步，看自己是否买得起。

也就是评价一下自己的购买力，但决定买与不买还涉及到消费观念，如超前消费者可以花未来的钱办今天的事，还可早做房东，但购买力不足会让自己转化为房奴而损害未来的生活质量；而现实地进行消费，则可能总在觉得房价高了的哀叹声中输掉本有的些许机会，除非楼市崩盘，否则患得患失并不可取。

那么，看自己是否买得起有没有量化的评价呢？主要从两个方面来看，一看自己收益保障程度，如就业的稳定性，如所在行业的可持续发展程度，如所在城市的新旧程度，如旧城市面临的发展机会多，但相对缓慢；二看自己目前能否集中足够的首付以及预期三到五年内发生物业波动或收益拐点，能否保持理性的持续还贷，一旦这两上方面的问题实质性解决，可以评估自己买得起房。

分步骤解决买房问题无须关注房价，因为当你按照上述道理觉得自己买得起，接下来就是第二步了，饭要细嚼慢咽。

第二步，看看市场有没有适合自己的房子。

这句话有三层意思：

第一层，市场走势，做为善意的买房人，主要看市场发展，你所在的城市未来会否出现房子大面积降价，你所在区域的地段会否因为未来城市规划调整而变得不重要，你所在城市整体来看，长居人口以及基于就业与做生意的流动人口是否足够多，你所在城市的近两届政府是否投入精力用于城市建设，你能否在未来一段时间进入政策保障视线等等。

这里提醒朋友，不要计较主涨的说法，也不要计较全国性房价走势，因为我国政府以及经济发燕尾服的大势决定中国不需要动荡的楼市，也不需要过度繁荣的楼市，更不需要虚拟的楼市。

第二层，第一层的评估意味着你可以下手了，接下来就看市场目前能否淘到理想的房子，也就是房源的评价问题。

复杂的问题简单化处理是我的意见，首先明确目前市场上的大部分或主流房源，设计上的好坏仅仅存在于是否存在面积浪费，其他方面的漏洞甚少。所以确定是否有合适自己的房源，主要看开发商提供的首付条件与按揭要求，如果首付与按揭要求符合，则至少说明市场上存在你买得起的房子，接下来进入第三层意思的理解。

第三层，先按地段确定购买范围与区域再进行货比三家的探讨。地段永远决定了房地产的价值程度，一些房价固然高，伴随经济发展以及经济繁荣带来的数字化增值或虚拟增值，地段决定价值非常重要。所以必须用你的首付能力与按揭条件来选择是否可以在合适的地段上落实，如果有，则买房的决定可以确定下来，并基于地段确定房源，同一地段才存在货比三家的问题。 

第三步，看看货比三家能否如愿。

许多人认同货比三家，但苦于如何比的问题，也是将复杂的问题简单化：主要比三点。

一是开发商的诚信度，包括合法性，五证是否齐全以及对路，注意有些开发商挂羊头卖狗肉，用一栋房子的预售证取代其他几栋的预售证；守法性，即所有国家规范开发商是否都能遵守相关的承诺并写进合同，尤其是空白条款，能否让消费者发言而不是由开发商提供准格式合同；品牌力与业绩实力。也就是这个开发商在这个城市开发的量是否比较多，有一定口碑，并且经常性进行一些诸如企业文化的建设，所开发楼盘均位于地段比较好的区域，有些大规模楼盘，开发商也就这一个儿子，有点风险，因为盘活这么大体量的用地，没有品牌基础也没有先进经验，往往什么都从头学，有风险。

二是主要功能的比拼，顺序是几房几厅是首要评价，接下来才是厅的布局与大小的评价，大家比较关注脸面工程，所以完整开阔的客厅是人们的必然追求，再接下来要看浪费面积你要不要，如完整的玄关可能在四到五个平方，没有也照样能生活，如主卧的收妆空间，书房，储备间等等，这些都是设计中为保持均好特点而留下的弊病，并非如开发商所讲的舒适房型。

对于穷人而言，宁可扩大阳台面积并附加使用也不要室内无法改变用途的多余空间，如果空间在装修的时候能二次利用更为理想。

第四步，看看进入房价部分是否可以适当缩减。

开发商肯定将所有合理不合理的费用成本全部作为房价转嫁给消费者，所以我们要擦擦眼睛看看其中有没有不合理及可以比较并剔除的部分。

如毛坯房比精装修合理，精装修所以有市场完全是因为省掉了消费者的装修支出并平滑到后期还款当中，真正评估房价，必须将装修剔除掉；如物业高质甚至有偿服务，我们无论穷富都是居住者，管家服务在中国应该属奢侈品，但往往这种高质服务既增加房价也为后期使用及出租带来障碍；如独特的配套也于普通人没有多大用处但被计入了房价，如高素质学校，如社区性重大配套设施，这些都增加房子使用成本与开发商费用，但终负担人为消费者。笔者为什么鼓励二手房消费，就是因为二手房这方面计入房价的比例少甚至没有。