房产知识：商用物业出租如何合理避税

投资性购房都会考虑避税的问题，尤其是商用房，商用物业。今天就为大家全面整理了商用物业在购买环节、持有环节、出租环节、出售环节所需要的承担的各项税费。

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【商用物业租赁税费缴纳明细统计】：

【案例解析】：

某公司将公司持有的一幢写字楼出租，租金年收入3000万元。其中租金中含水电费300万元，网络宽带年租费10万元，物业管理费300万元；

以此计算，该公司出租写字楼应缴纳的税费有：

营业税=3000×5%=150万

城建税和教育附加=150×（7%+3%）=15万

房产税=3000×12%=360万

印花税=3000×0.1%=3万

合计：528万元

【税务统筹】：

原有租金中，涵盖实际租金2300万，网络宽带年租费10万元，物业管理费水电费300万元，物业费300万，物业持有方把承租方应负担的水电费和宽带费并入房租收取，加大了税基。另外，实际归物业公司的管理费，物业公司取得该收入后，应缴纳营业税及附加，但不缴纳房产税，对该公司来说这是一笔重复征税。

统筹后，把物业、水电、网络从租赁合同中分离出来，物业费签订物业公司的合同，水电、网络费用代为征收，则缴纳的税费为：

营业税=2300×5%=115万

城建税和教育附加=115×（7%+3%）=11.5万

房产税=2300×12%=276万

印花税=2300×0.1%=2.3万

合计：404.8万

较统筹前节税123.2万

【特别提示】：

购买商用物业后进行出租，租赁合同中应尽可能刨除实际租金外的其他费用，税务筹划中避免发生无意义的代收款项，避免签订“一揽子”合同，若这部分收入计入租金，则会虚增税基；

以个人名义出租商用物业，除印花税、营业税、城建税、教育附加费外，还需要缴纳个人所得税，租赁收入4000元的，减除费用800元；租赁收入4000元以上的，减除20%的费用，其余部分按20%缴税。